תחומי פעילות
רקע כללי: נווה שאנן היא אחת השכונות הגדולות והוותיקות בחיפה, המתפרסת על המורדות הדרום-מזרחיים של הכרמל. האוכלוסייה מגוונת – משפחות ותיקות לצד סטודנטים רבים, הודות לקרבת השכונה לטכניון ולאוניברסיטת חיפה. בשכונה מתגוררים כ-44 אלף תושבים (נכון ל-2020) והיא מהווה למעשה אגד של כמה תתי-רבעים, כולל יזרעאליה, רמות רמז ואחרים. שיעור האקדמאים בנווה שאנן עומד על כ-37.2%, גבוה מהממוצע בחיפה, והכנסה ממוצעת למשק בית באזור היא סביב 7–8 אלף ₪ בחודש (נתון מעט נמוך מהשכונות המבוססות בכרמל). השילוב של אוכלוסייה צעירה (סטודנטים וזוגות צעירים) לצד ותיקים הופך את נווה שאנן לשכונה בעלת אופי מגוון. חלקה המרכזי של השכונה מאופיין בבנייה ישנה משנות ה-60–70 (בניינים בני 2–4 קומות ללא מעלית), בעוד שבקצוות השכונה, למשל ברמות אלון ורמת גולדה, יש בנייה חדשה יותר ואף מגדלים נמוכים.
שוק השכירות ומחירי הדיור: נווה שאנן נחשבת אטרקטיבית לשוכרים בזכות מחירי השכירות הנמוכים יחסית בחיפה. דירת 3 חדרים טיפוסית בשכונה מושכרת כיום בסביבות 3,000–3,500 ₪ לחודש, בהתאם למצב הנכס ומיקומו. כך למשל, ממוצע שכר הדירה המבוקש בנווה שאנן הוא כ-3,250 ₪ לחודש. מחירי הקנייה ממשיכים להיות נוחים ביחס לחיפה – המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-1.37 מיליון ₪ בלבד, המשקף מחיר ממוצע של כ-20,700 ₪ למ"ר. דירות 3 חדרים יד שנייה נמכרות סביב 1.3 מיליון ₪ (בשטח כ-70–80 מ"ר), בעוד שדירות 4 חדרים יד שנייה (90–100 מ"ר) סביב 1.6–1.7 מיליון ₪ בממוצע. בשכונות המשנה החדשות יותר, כמו רמת אלון, מחירי דירות 5 חדרים חדשות יכולות להגיע גם ל-2.8 מיליון ₪ ויותר. התשואה למשקיעים בנוה שאנן מוערכת סביב 3%–4% בשנה – לדוגמה, רכישת דירת 3 חדרים בכ-1.4 מיליון ₪ והשכרתה בכ-3,500 ₪ תניב כ-3% תשואה שנתית ברוטו.
עסקאות אחרונות (2024–2025): בשנתיים האחרונות בוצעו בנווה שאנן מגוון עסקאות המעידות על פערי המחיר בתוך השכונה. למשל, דירת 4 חדרים חדשה ברחוב שאול (באזור מורדות רמות אלון) בשטח 102 מ"ר נמכרה בספטמבר 2024 בכ-2.8 מיליון ₪ – מחיר גבוה המשקף סטנדרט בנייה חדש ונוף פתוח. לעומת זאת, דירת 3 חדרים ישנה (כ-60 מ"ר) באזור נווה שאנן הוותיקה יכולה להימכר גם בפחות ממחצית הסכום. עסקה לדוגמה: דירת 3 חד' כ-64 מ"ר בקומה 2 ברחוב פנימי נמכרה ב-2025 בכ-1.29 מיליון ₪ – מחיר המשקף כ-20,000 ₪ למ"ר, קרוב לממוצע השכונתי. נתונים אלו ממחישים את הפער בין דירות משופצות או חדשות עם מעלית וחניה, לבין דירות ישנות בבנייני רכבת ללא מעלית – שעדיין ניתן למצוא בכ-1.0–1.2 מיליון ₪ בנווה שאנן.
מגמות חברתיות ודמוגרפיות: נווה שאנן מושכת אליה סטודנטים וזוגות צעירים בשל קרבתה למוסדות אקדמיים ושפע דירות 2–3 חדרים להשכרה במחירים סבירים. ההערכה היא שכשליש מתושבי רמות נווה שאנן הם סטודנטים. לצד זאת, חלק ניכר מתושבי השכונה הם אוכלוסייה ותיקה – כ-20% מעל גיל 65, וכ-60% בגילי 18–65. שילוב זה יוצר מרקם קהילתי מעניין: בתי קפה זעירים ופאבים סטודנטיאליים לצד מרכזים קהילתיים לוותיקים. המדד הסוציו-אקונומי של נווה שאנן בינוני (6.5 מתוך 10), והאוכלוסייה מעורבת מבחינת מוצא – היסטורית הייתה זו מעברת עולים שהתפתחה לשכונה מבוססת, וכיום גרים בה צברים רבים לצד עולים מחבר העמים ומקומות נוספים.
חלקים חזקים לעומת חלשים בשכונה: כיאה לשכונה גדולה, יש הבדלים בין האזורים. רמת אלון ורמת גולדה שבפאתי נווה שאנן (ליד אוניברסיטת חיפה) הן תת-שכונות מבוקשות יותר, עם אחוז גבוה יותר של אקדמאים (44% אקדמאים ברמת אלון) ובנייה חדשה מהשני העשורים האחרונים. לעומתן, נווה שאנן הוותיקה (אזור רחובות חנקין, הגליל, חניתה) מאופיינת בבנייה ישנה וצפופה יותר, אוכלוסייה מבוגרת וותיקה ושיעור אקדמאים נמוך יותר (כ-32% באזור רח' עבאס למשל). גם יזרעאליה ורמות רמז בדרום-מערב הרובע נחשבות בעלות צביון מעט שונה – עליהן נפרט בהמשך – עם ריכוז גבוה של סטודנטים באזורי המעונות. נווה שאנן עוברת תהליכי ג׳נטריפיקציה קלים: צעירים רוכשים ומשפצים דירות ישנות, בעיקר בקרבת מרכז זיו והרחובות השקטים מסביב לטכניון.
התחדשות עירונית: למרות שהשכונה בנויה ברובה על בנייה ותיקה, מתחילים להתגבש פרויקטים של פינוי-בינוי בנוה שאנן. עיריית חיפה העניקה לאחרונה אישור עקרוני לתוכנית התחדשות עירונית במתחם רחוב פינסקר בשכונה – תוכנית שתאפשר הריסת מבנים ישנים והקמת בניינים חדשים מודרניים. בנוסף, ברחבי נווה שאנן מפוזרים כמה מוקדי פינוי-בינוי בשלבים שונים של תכנון, כך שבעתיד צפויה השכונה להתחדש ולצמוח גם באיכות הדיור. עבור רוכשים ומשקיעים זו הזדמנות מעניינת: זיהוי דירה ישנה במתחם שיש לו אופק תכנוני לפינוי-בינוי עשוי להביא לרווח משמעותי בעתיד, אם כי חשוב לבצע בדיקת שמאי מקצועית כדי להעריך את הסבירות והלו"ז של הפרויקט.
המלצת המשרד: נווה שאנן מתאימה במיוחד למשקיעי נדל"ן המחפשים תשואה יציבה וביקוש שכירות גבוה. הסטודנטים מבטיחים כמעט תמיד שוכר זמין לדירות 2–3 חד׳, ותהליכי ההתחדשות שעומדים על הפרק עשויים להעלות את ערך הנכסים בטווח הבינוני. עם זאת, חשוב לבדוק היטב את מצב הבניין והדירה – רבים מהבניינים ישנים ומצריכים תחזוקה או שיפוץ. משרד שמאי מקרקעין בחיפה יכול לספק לכם דו"ח בדק בית והערכת שווי אמיתית טרם הרכישה, במיוחד בשכונה מגוונת כנווה שאנן.
רקע ואופי השכונה: הדר (הדר הכרמל) היא מרכז העיר הוותיק של חיפה, השוכן במורדות הכרמל הפונים למפרץ. פעם היה זה רובע קניות ובילויים שוקק (הרחובות הרצל, נורדאו, בלפור), אך בעשורים האחרונים הדר התמודדה עם ירידה במעמדה כשהמרכז המסחרי עבר לכרמל ולחוף. כיום הדר עוברת תהליכי התחדשות שמובילים העירייה ויזמים פרטיים: מבנים רבים משופצים, מתוכננים פרויקטי פינוי-בינוי נקודתיים, ויש זרימה של אוכלוסיות חדשות – סטודנטים, אמנים וצעירים – שנמשכים לשכר הדירה הזול ולאדריכלות הייחודית של הבתים לשימור. הדר היא שכונה גדולה ומגוונת מאוד פנימית: הדר תחתון (אזור שוק תלפיות, רחוב ירושלים) אוכלס בהרבה עולים חדשים בשנות ה-90 וכיום יש בו גם אוכלוסייה ערבית וחרדית משמעותית, בעוד הדר עליון (הרצל, ארלוזורוב, תל עמל) מעט מבוסס יותר וכולל מוסדות חינוך ותרבות ותיקים.
שוק השכירות ומכירת דירות: הדר היא ללא ספק האלטרנטיבה הזולה למגורים בחיפה. המחיר הממוצע למ"ר בהדר הוא הנמוך בעיר – כ-14,800 ₪ בלבד, פחות ממחצית ממחיר למ"ר בשכונות המבוקשות על הכרמל. דירת 2–3 חדרים ישנה בהדר (50–70 מ"ר) ניתן לרכוש בטווח של 500–900 אלף ₪ תלוי במיקום ובמצב הנכס – מה שהופך את הדר ליעד אטרקטיבי למשקיעים בתקציב נמוך או לזוגות צעירים המחפשים דירה ראשונה. גם השכירויות בהתאם: דירת 2 חדרים מושכרת סביב 2,000–2,500 ₪ בחודש, ו-3 חדרים ב-2,500–3,200 ₪ בחודש, בהתאם לגודל ולמצב. כך, למשל, דווח על דירת 2.5 חדרים בהדר (60 מ"ר, קומה 3 ללא מעלית ברחוב יואב) שנמכרה בתחילת 2024 ב-1.15 מיליון ₪ – מחיר גבוה יחסית להדר, כנראה בזכות שיפוץ או מיקום מבוקש, אך עדיין נמוך משמעותית ממחירי דירה דומה בכרמל. נכסים רבים נמכרים אף מתחת למיליון ש"ח, במיוחד בהדר התחתון. תשואת השכירות בהדר היא מן הגבוהות בעיר, בשל המחירים הנמוכים: סביב 4% ואף יותר למשקיעים מנוסים. למעשה, לפי נתוני אתר מדלן, תשואת השכירות החציונית בהדר כרמל היא כ-3.5%–4% לשנה, גבוה מהממוצע הארצי. לכן הדר מושכת לא מעט משקיעים הרואים בה פוטנציאל להשבחה עתידית (דרך התחדשות עירונית) ובינתיים נהנים מתזרים שכירות נאה.
עסקאות בולטות ונתונים עדכניים: בהדר התבצעו כמה עסקאות מעניינות בשנה האחרונה: למשל, דירת 4 חדרים גדולה (98 מ"ר, קומת קרקע ברחוב איינשטיין בהדר עליון) נמכרה בשנת 2024 בכ-1.3 מיליון ₪ (מקור:ynet.co.il) – מיקום טוב ליד הטכניון ובניין קטן. מנגד, דירת חדר זעירה (כ-30 מ"ר) בבניין לשימור ליד שוק תלפיות יכולה להימכר גם סביב 400–500 אלף ₪. נתון מעניין נוסף הוא ששוק היד השנייה בהדר קצת מתמהמה להתאושש: למרות עליות המחירים הארציות, בחלק מרבעי הדר המחירים דשדשו עד 2023. יחד עם זאת, בתחילת 2025 החלו סימנים להתעוררות: משקיעים מזהים את המחירים הנמוכים כ"הזדמנות" ואכן לפי הלמ"ס ברבעון האחרון של 2024 חלה עליית מחירים קלה באזורים החלשים יותר בעיר, כולל הדר.
פרופיל האוכלוסייה בהדר: הדר היא פסיפס אנושי של ממש. יש בה אוכלוסייה מבוגרת וותיקה (ותיקי חיפה שגרו בהדר עוד בשנות הזוהר שלה), עולים מחבר העמים ומהקווקז (בעיקר בהדר תחתון סביב שוק תלפיות), אוכלוסייה ערבית לא קטנה (בעיקר באזור ואדי ניסנאס ושכונת עבאס הגובלת בהדר), וגם קהילה חרדית הולכת וגדלה (באזור הדר תחתון וצפון-מזרח השכונה, ליד רחוב רבי עקיבא). מנגד, התפתחה גם קהילת אמנים וסטארט-אפיסטים צעירים שמאכלסים לופטים ששופצו בסביבת שוק תלפיות ובתי האבן היפים ברחובות כמו פינסקר ומסדה – אלה נהנים מדמי שכירות זולים ויוצרים מרקם אורבני תוסס (בתי קפה אלטרנטיביים, גלריות וכו'). המעמד הכלכלי של הדר נמוך ביחס לממוצע העירוני: השכונה מדורגת באשכול סוציו-אקונומי 4 בלבד (מתוך 10), ושיעור האקדמאים בהדר הכרמל הוא כ-22% בלבד – מהנמוכים בחיפה. נתונים אלו משקפים את האתגר, אך גם את הפוטנציאל הגלום בה: מרחב אורבני בלב העיר, במחירים נוחים, שמושך אוכלוסיות חדשות ומשתפרות.
תתי-אזורים בתוך הדר: הדר עליון (רחובות כמו בלפור, הלל, גאולה) נהנה מקרבה לכרמל וממבני ציבור חשובים (בית הקרנות, מוזיאון חיפה) אך חלק מהמבנים בו מיושנים. הדר תחתון (שוק תלפיות, רח' ירושלים) חווה כיום פרויקט שיקום סביב השוק ופתיחת עסקים חדשים, מה שמעלה בהדרגה את האזור. רובע ואדי סאליב ממזרח, הסמוך לעיר התחתית, נמצא בתחילת תהליך פינוי-בינוי גדול. בפועל, רואים כבר כעת הבדל: רחובות כמו נורדאו ומסדה שנחשבו בעייתיים בעבר, מתעוררים לחיים בזכות יוזמות קהילתיות ושיפוץ מבנים לשימור. לעומת זאת, אזורים כמו רחוב עבאס ושכונת רמת ויז'ניץ (בגובל להדר) עדיין חלשים יחסית – שיעור האקדמאים שם נמוך מ-20%, בעיקר בשל אוכלוסייה חרדית.
התחדשות ופינוי-בינוי בהדר: עיריית חיפה הכריזה על התחדשות עירונית מקיפה בהדר. מזה מספר שנים מתבצע פרויקט שיפוץ של שוק תלפיות וסביבתו, וגם חזיתות רחוב ברח' הרצל שוקמו. בנוסף, ישנם מספר פרויקטי תמ"א 38 ובנייה חדשה נקודתיים (למשל ברחוב הלל ובמורדות הדר לכיוון העיר התחתית). לפי דיווחי העירייה ואתר מדלן, שכונת הדר הכרמל נמנית עם האזורים בעלי פוטנציאל גבוה להשבחה בזכות תוכניות הפינוי-בינוי: מבנים רבים בהדר מופיעים בתוכניות מתאר להתחדשות, אף כי מימושן יקח זמן. כך, משקיעים שרכשו דירות ישנות בהדר לפני כ-5 שנים כבר רושמים עליית ערך של כ-30% – עלייה צנועה ביחס לשכונות אחרות בחיפה, אך עדיין עלייה. התחזית היא שבעקבות ההסכם שחתמה המדינה עם עיריית חיפה בתחילת 2025, שיועד חצי מיליארד ₪ לקידום התחדשות עירונית בעיר, חלק ניכר מהם יופנה להדר. הדבר עשוי להאיץ פינוי-בינוי במתחמים שלמים בהדר במהלך השנים הקרובות.
המלצת המשרד: הדר מתאימה למשקיעים הרפתקנים יחסית, שמאמינים בפוטנציאל הגלום בהתחדשות עירונית ויכולים להתמודדות עם ניהול נכסים באזורים מורכבים יותר. אם אתם משקיעים קטנים שמחפשים דירה זולה עם תשואה גבוהה – הדר היא אופציה ששווה בדיקה. יחד עם זאת, חשוב לנקוט משנה זהירות: לבצע סקר שוכרים (מי האוכלוסייה שתשכור מכם? סטודנטים, עולים חדשים?), לוודא מצב הנכס (יש בהדר לא מעט מבנים במצב תחזוקתי ירוד), ולהתייעץ עם שמאי מקרקעין לגבי תוכניות עתידיות בבניין או ברחוב. ייעוץ מקצועי יוכל לכוון אתכם לרחובות הנכונים – למשל רחוב שיש לו סבירות גבוהה לפרויקט פינוי-בינוי, או קרבה לפרויקט ציבורי (כמו הרכבלית החדשה בעיר התחתית, שתחנתה בסמוך להדר).
רקע ואופי: קריית אליעזר היא שכונה ותיקה במערב חיפה, בסמיכות לחוף הים (טיילת בת גלים) ובעלת טופוגרפיה שטוחה – דבר נדיר בנוף ההררי של חיפה. השכונה הוקמה בשנות ה-50 וקרויה על שם שר האוצר הראשון אליעזר קפלן. במשך עשורים, לב השכונה היה אצטדיון קריית אליעזר המפורסם ששכן במרכזה, וסביבו מבני רכבת שיושבו ברובם על-ידי עולים מרומניה ויוון. מאז שנות ה-2000 עברה השכונה שינוי ניכר: האצטדיון נהרס ב-2015, ובמקומו צמחו מגדלי מגורים חדשים בני 10–20 קומות. הקרבה לים (מרחק הליכה מחוף בת גלים) ולמוקדי עניין כמו מוזיאון חיל הים ומערת אליהו מוסיפה לערכה של קריית אליעזר, וכיום היא מושכת משפחות צעירות רבות. למעשה, קריית אליעזר היא מהדוגמאות הבולטות בחיפה ל"היפוך מגמה": משכונה מעמד-בינוני-נמוך, להזדמנות נדלנית עם פרויקטי יוקרה.
שוק הדיור והשכירויות: בעקבות המגדלים החדשים וההתעניינות הגוברת, מחירי הדירות בקריית אליעזר עלו בצורה משמעותית. המחיר למ"ר בשכונה הגיע לכ-20,000 ₪ ב-2025, עלייה של יותר מ-45% תוך שש שנים (מקור: ice.co.il). דירות 3 חדרים ישנות (כ-70 מ"ר) שנמכרו בעבר סביב 700–800 אלף ₪, עולות היום מעל מיליון ₪. לפי נתוני Bizportal, המחיר החציוני לדירת 3 חד' בקריית אליעזר הוא כ-1.2 מיליון ₪ ודירת 4 חד' חציונית סביב 1.38 מיליון ₪ – אם כי עסקאות אחרונות בשכונה מראות שגם מחירים גבוהים מכך כבר הפכו נפוצים. כך למשל, דירת 4 חדרים חדשה (120 מ"ר + מרפסת 14 מ"ר) באחד המגדלים ברחוב אברהם ליסין נמכרה בינואר 2025 במחיר של 2.27 מיליון ₪. זו רמת מחיר שעד לפני כמה שנים איש לא שיער שתושג בקריית אליעזר – עדות להשבחת השכונה. במקביל, דירות 3–4 חדרים ישנות יותר, ללא מעלית, ממשיכות להתחלף ידיים במחירים מתונים יותר: דירת 2.5 חדרים ברחוב יואב (60 מ"ר, קומה 3/4, ללא מעלית וחניה) נמכרה בשלהי 2024 בכ-1.15 מיליון ₪ (מקור: ynet.co.il), ודירת 3 חד' דומה ברחוב יואב 36 נמכרה בכ-1.29 מיליון ₪. נתונים אלו מראים שקיים טווח רחב בתוך השכונה, תלוי בקרבה לים ובמצב הבניין.
שוק השכירות בקריית אליעזר פעיל אף הוא: דירת 3 חדרים טיפוסית (65–75 מ"ר) מושכרת סביב 3,000–3,300 ₪ בחודש (מבנה ישן), בעוד דירה חדשה או משופצת יכולה להגיע ל-4,000 ₪ ויותר. לפי נתוני 2021, שכר הדירה הממוצע בשכונה היה כ-3,000 ₪ לדירת 3 חד' (מקור: dira4u.co.il), וסביר שב-2025 המספר התקרב ל-3,300–3,500 ₪ עקב הביקוש. התשואה למשקיעים בקריית אליעזר מוערכת בכ-3% לשנה – "יפה מאוד" בהשוואה לתשואות בערים כמו ת"א וירושלים, אך מעט נמוכה משכונות חיפאיות זולות יותר (כי המחירים כבר עלו משמעותית). למעשה, הקרבה לים ולבית החולים רמב"ם מתחילה למשוך גם משקיעים הרואים אפשרות להשכרת דירות לסטודנטים לרפואה, לרופאים צעירים ולמשרתי קבע בחיל הים.
דמוגרפיה וקהל יעד: בקריית אליעזר מתגוררת כיום אוכלוסייה מעורבת: מצד אחד, עדיין רבים מהתושבים הוותיקים – משפחות מבוגרות ועולים משנות ה-50–60 – שחיים בבנייני הרכבת הישנים. מצד שני, יש גל של משפחות צעירות שעברו למגדלים החדשים ולהן ילדים קטנים (אכן כ-20% תושבים מתחת גיל 18 בשכונה). השכונה גם אטרקטיבית לאנשי סגל רפואי וסטודנטים בגלל הקרבה לרמב"ם – רבים מעדיפים לשכור דירה חדשה בקריית אליעזר מאשר להתרחק. בדירוג ההשכלה, קריית אליעזר נמצאת בתחתית-אמצע הסקלה בחיפה עם כ-33.4% אקדמאים בלבד, נתון המשתפר ככל שצעירים משכילים קונים דירות חדשות במקומות הישנים. המדד הכלכלי-חברתי של קריית אליעזר בינוני (5 מתוך 10), אך צפוי לעלות בעשור הקרוב עקב הג'נטריפיקציה.
תתי-אזורים בשכונה: קריית אליעזר ניתנת לחלוקה גסה ל"שכונה הישנה" ול"מגדלי האצטדיון". האזור המזרחי (רחובות הגדנ"ע, צה"ל, הנחל) מאופיין בבנייני שיכון של 3–4 קומות ללא מעלית, חלקם מועמדים לפינוי-בינוי עתידי. האזור המערבי/מרכזי – סביב כיכר מאירוף ורחוב צה"ל – הוא הלב החדש, שם קמו המגדלים במקום האצטדיון הישן. כאן מתפתח מרכז חדש עם שטחי מסחר בקומת הקרקע וגינה ציבורית, מה שנותן איכות חיים עירונית גבוהה יותר לתושבים החדשים. רחוב צה"ל מהווה חוצץ: צפונה ממנו (לכיוון בת גלים) יש כמה בלוקים ישנים, בעוד דרומה ממנו הקירבה לשכונת עין הים היוקרתית מעלה את הערך. בנוסף, רחוב העלייה השנייה בגבול בת גלים מבוקש יחסית בשל מיקומו הקרוב מאוד לים. חשוב לציין שקריית אליעזר היא אולי השכונה הכי מישורית בחיפה – יתרון עצום למשפחות ולקשישים, המאפשר ללכת ברגל בקלות, לרכב באופניים לטיילת וכדומה.
התחדשות עירונית ועתיד השכונה: קריית אליעזר נמצאת בעיצומו של גל התחדשות עירונית. מעבר לפרויקט האצטדיון (שכבר אוכלס ברובו), יש עוד יוזמות בפייפליין. נכון ל-2025, חברת "הכשרת הישוב" מקדמת תוכנית גדולה להקמת שני מגדלים נוספים בני 34 קומות בשכונה, עם 430 דירות חדשות. פרויקט זה קיבל המלצת ועדה מקומית ועתיד לכלול דירות חדשות רבות לשיווק לציבור. בנוסף, השכונה הוכרזה כאזור יעד לפינוי-בינוי במסגרת ההסכם עם המדינה – יחד עם שכונות חוף אחרות – ופרויקטים כבר מקודמים במתחמים ישנים (למשל, במתחם רחוב סטלה מאריס/יציאת אירופה בגבול קריית אליעזר-עין הים). גם שכונת קריית אליהו הסמוכה (לעיתים נחשבת חלק מקריית אליעזר המורחבת) בתהליך דומה. למעשה, חיפה מובילה ארצית בעליות המחירים בשנים האחרונות בעיקר בזכות שכונות מערביות מתחדשות כמו קריית אליעזר – עם עליית ערך של כ-45% ב-6 שנים כאמור (מקור:ice.co.il) – וקריית חיים מערבית.
המלצת המשרד: קריית אליעזר הפכה מ"סוס שחור" ל"סוס מנצח" עבור משקיעים בשנים האחרונות. מי שהשקיע בשכונה לפני 5 שנים נהנה מזינוק ערך משמעותי. גם היום, יש עדיין הזדמנויות – במיוחד ברכישת דירות ישנות מיועדות לפינוי-בינוי או כאלה הדורשות שיפוץ קוסמטי קל וניתנות להשכרה מיידית. התשואה משכירות סבירה (כ-3%) אך הפוטנציאל לעליית ערך בהמשך גבוה לדעתנו, הודות לקרבה לים ולתנופת הבנייה. עם זאת, שימו לב: מחירי הכניסה כבר אינם מאוד נמוכים (מיליון שקל ויותר לדירה דורשת שיפוץ), ולכן מומלץ לבצע שמאות מוקדמת ולהימנע מתשלום יתר על דירה ישנה מתוך מחשבה על "פינוי-בינוי" – יש לוודא שהתוכנית אכן ריאלית בלוח זמנים סביר. אנו ממליצים לבחון רחובות ספציפיים: למשל רחוב מהירוף (ע"ש מאירהוף) בו נבנים המגדלים – שם דירת 4 חדרים 82 מ"ר בקומה 2 נמכרה בכ-1.3 מיליון ₪ בלבד, אולי בשל שיווק מוקדם, מה שמעיד על הזדמנויות במכירה על הנייר. לסיכום, קריית אליעזר מתאימה למשפחות צעירות שמחפשות איכות חיים קרוב לים במחיר נגיש, ולמשקיעים שמוכנים לשים דגש על עליית ערך עתידית ולא רק על תשואה שוטפת.
מאפייני השכונה: שכונת בת גלים ממוקמת על רצועת חוף צרה במערב חיפה, והיא למעשה השכונה היחידה בארץ שנמצאת ממש על קו המים. הבתים בבת גלים קרובים מרחק מטרים ספורים מהגלים, ונופו הפתוח של הים התיכון נשקף מכל פינה כמעט. לשכונה אופי ייחודי – שילוב של היסטוריה ימית (בסיס חיל הים ומוזיאון ההעפלה נמצאים בקצה הדרומי), ארכיטקטורת באוהאוס ורצועת חוף יפה עם טיילת לאורכה. במשך שנים, מסיבה פרדוקסלית, מחירי הדיור בבת גלים היו נמוכים יחסית למרות הקירבה לים – ייתכן שבשל תדמית בעייתית של האזור בעבר (בלייה של מבנים וחוסר פיתוח). אולם בשנים האחרונות חל מהפך: מחירי הדירות בבת גלים זינקו בלמעלה מ-100% בתוך כמה שנים – פי 3 מקצב העלייה בשאר חיפה. למעשה, בעשור האחרון נרשמה עליית מחירים מצטברת של כ-250% בשכונה, מרשימה במיוחד.
מחירי דירות ושכירויות: כיום בת גלים היא כבר לא מציאה נסתרת – המחירים משקפים את הקרבה לים. המחיר הממוצע לדירה בשכונה עומד על כ-1.87 מיליון ₪, ומחיר ממוצע למ"ר כ-30,000 ₪ – גבוה בהרבה מהממוצע החיפאי. יש כמובן טווח רחב: דירות ישנות ללא נוף ישיר לים עדיין יכולות להימכר סביב 1.3–1.5 מיליון, אך דירות משופצות עם נוף או בבנייה החדשה מתקרבות ואף חוצות את רף 3–4 מיליון. כך, בבת גלים קיימים אף פנטהאוזים יוקרתיים – לדוגמה, פרויקט חדש מציע פנטהאוז עם בריכה פרטית על הגג, במחיר פרימיום (מקור calcalist.co.il). מבחינת שכר דירה, הביקוש בשכונה גבוה מאוד וההיצע מוגבל, לכן מחירי השכירות עלו. דירת 2 חדרים קטנה (40–50 מ"ר) מושכרת בסביבות 3,500–4,000 ₪, ו-3 חדרים (65–80 מ"ר) באזור 4,500–5,000 ₪ בחודש. בפועל, מדלן מדווח על שכר דירה ממוצע של כ-4,250 ₪ בשכונה, אך נתון זה כולל גם דירות קטנות. דירת 4 חדרים חדשה בבת גלים עשויה להגיע אף ל-7,000–8,000 ₪ בחודש, במיוחד אם יש לה נוף מלא לים. התשואה למשקיע בבבת גלים אינה גבוהה – סביב 2.5%–3% בלבד – משום שהמחירים טיפסו במהירות, אך המשקיעים כאן בונים גם על פוטנציאל עליית ערך עתידי ניכר, כשתוכניות הפיתוח יושלמו.
אוכלוסייה ואופי דמוגרפי: בת גלים מאוכלסת היום במרקם ייחודי. מצד אחד, משפחות ותיקות וקשישים שגרים בבתים פרטיים ובבנייני הרכבת הישנים עוד משנות ה-50. מצד שני, יותר ויותר אוכלוסייה מבוססת וצעירה נכנסת לשכונה – קציני חיל הים ובני משפחותיהם (המעדיפים להתגורר קרוב לבסיס), רופאים ואנשי צוות רפואי מבית חולים רמב"ם הסמוך (שכונה אידיאלית מבחינתם), וכן עובדי הייטק ממתחם מת"ם (פארק תעשיות העילית בדרום-מערב חיפה) שמעוניינים באיכות חיים על הים. נתונים תומכים במגמות אלו: שיעור האקדמאים בשכונה גבוה ועומד על 47.6% – מהגבוהים בעיר, והמדד הכלכלי-חברתי של בת גלים מטפס. כמו כן, הביקוש בשכונה עולה משמעותית על ההיצע – צעירים רבים מחפשים דירות בשכונה, אך מספר הפרויקטים מוגבל בשל מדיניות שימור.
אזורי השכונה: בת גלים נחלקת גיאוגרפית ל"שכונה הדרומית" – סביב בסיס חיל הים וביה"ח רמב"ם, ו"השכונה הצפונית" – חלק המגורים העיקרי לאורך החוף. החלק הקרוב לרמב"ם (רחובות יונתן, העלייה השנייה וכו') מבוקש בקרב אנשי רפואה, אך הבניינים בו ישנים יחסית (שיכונים של 3–4 קומות) ומיועדים ברובם להתחדשות. החלק שלאורך טיילת בת גלים (רחובות הקלעים, יעקב כספי, השחף) כולל גם מבנים חדישים יותר, בתים פרטיים וקטעי רחוב שעברו תמ"א 38. אלו האזורים היקרים ביותר – כפי שמשתקף במחיר מבוקש ממוצע של 4.3–4.4 מיליון ש"ח ברחובות השחף והשרון הקרובים לים. הרחובות הפנימיים (נחליאלי, אבדימי) מעט זולים יותר, אך גם בהם המחירים במגמת עלייה מהירה.
פיתוח עתידי והתחדשות בבת גלים: בשכונה מתוכננים מספר פרויקטים משמעותיים: טיילת החוף החדשה – העירייה כבר אישרה תכנון להרחבת הטיילת וחיבורה לטיילת חוף הכרמל, כולל מסלול אופניים וגשר חדש שיבלט אל תוך הים. כמו כן, אושרה לאחרונה תוכנית פינוי-בינוי נרחבת בשכונה, שתהרוס 17 מבני שיכון ישנים (178 דירות) ותבנה 725 דירות חדשות במגדלים של עד 35 קומות ובניינים מדורגים. זהו פרויקט עצום בהיקפו, אשר עם מימושו ישנה את קו הרקיע של בת גלים ויוסיף דירות רבות – מה שעשוי לאזן מעט את הביקוש מול ההיצע בעתיד. בנוסף, התחנה הסופית של הרכבלית (הרכבל העירוני) נמצאת בסמוך (במרכזית המפרץ ובטכניון כבר פועלת הרכבלית, ותחנה עתידית באזור בת גלים מקודמת כעניין תיירותי). שילוב כל הגורמים הללו ממקם את בת גלים כ"שכונה החמה" של חיפה, עם מיתוג הולך ונבנה כאזור יוקרתי. לפי יזמי פרויקטים בשכונה, מחירי הדירות צפויים לעלות עוד בעשרות אחוזים בשנים הקרובות כתוצאה מכל הפיתוח וההשקעות (מקור calcalist.co.il).
המלצת המשרד: בת גלים היא יעד מעניין למגורים למשפרי דיור בתוך חיפה ולאנשים שמחפשים סביבת חוף יוקרתית במחיר שפוי יחסית (בהשוואה לחופים במרכז הארץ). עבור משקיעים, התשואה השוטפת אינה גבוהה, אך יש כאן הימור מחושב על עליית ערך משמעותית בעתיד. אם ברצונכם להשקיע בבת גלים, מומלץ לבחון מגרשים או מבנים קטנים – לעיתים יש בתים ישנים בבעלות פרטית שניתן להרוס ולבנות חדשים, או להצטרף לקבוצות תמ"א/פינוי-בינוי בשכונה. חשוב מאוד לוודא את סטטוס התוכניות: פנו לשמאי מקרקעין המכיר את תוכניות השימור הנוקשות בבת גלים, כי חלקים מהשכונה מוגדרים לשימור (מה שמגביל שיפוצים ותמ"א 38). בסך הכול, התחזית לבת גלים חיובית מאוד – כמות התושבים צפויה לגדול עם הפרויקטים החדשים, המסחר המקומי יתפתח (בתי קפה, מסעדות חוף) והאזור יתבסס כאחד המבוקשים בחיפה. אם תמיד חלמתם לגור מול הגלים – עכשיו אולי הזמן, לפני שהמחירים יעפילו לשמים.
אופי ומיקום: שכונת רמות רמז (נקראת גם רמת רמז) היא רובע מגורים קטן בדרום-מזרח נווה שאנן, הסמוך הן לטכניון והן לאוניברסיטת חיפה. מיקומה על מדרונות הכרמל הדרומיים אומר שהנוף יפה, אך החלקים המיושבים בנויים לאורך ציר דרך חנקין ודרך אינטרנציונל, עם בניינים בני 4–8 קומות משני צידי הכביש. רמות רמז התפתחה בשנות ה-60 וה-70 כחלק מהרחבת נווה שאנן, וכיום יש בה כ-6,000 תושבים. היא ידועה כ"שכונת הסטודנטים" של חיפה – לפחות שליש מתושביה הם סטודנטים ששוכרים דירות במהלך לימודיהם. לצד זאת, השכונה ותיקה ויש בה גם משפחות ממעמד הביניים, וכן תושבים ותיקים יותר (לרמות רמז אחד האחוזים הגבוהים בחיפה של מבוגרים מעל 60 – דבר המעיד שחלק מהאוכלוסייה מזדקנת).
מחירי דירות ושכירות: בהיותה שכונת סטודנטים, המחירים ברמות רמז נמוכים מהממוצע של חיפה – הן במחירי רכישה והן בשכירות. דירת 3 חדרים טיפוסית (כ-70 מ"ר) בשכונה ניתן לרכוש כיום בסביבות 1.0–1.3 מיליון ₪ (בהתאם למצב הדירה; יש דירות משופצות יפה שמגיעות גם ל-1.4 מיליון). ב-2014, לדוגמה, עמד מחיר דירת 3 חד' על 700–800 אלף ₪ בלבד, אך בעשור האחרון המחירים עלו בשיעור דומה לממוצע בחיפה (בסביבות 30%–40%). שכר הדירה הוא נקודת המשיכה של רמות רמז: סטודנטים מצליחים למצוא כאן דירת 2 חדרים אף ב-2,500–2,800 ₪ לחודש, ודירת 3 חדרים בסביבות 3,000–3,500 ₪. ואכן, בעשור הקודם (2014) דווח בכתבה כי סטודנטים ברמות רמז משלמים 2,500–3,000 ₪ לחודש על דירת 3 חדרים – עלות שכירות נמוכה משמעותית מדירה דומה ברוב שכונות חיפה האחרות. כיום המספרים מעט עלו, אך עדיין רמות רמז היא מהזולות בעיר לשוכרים. התשואה למשקיעים בהתאם – כ-4% בשנה ברוטו: למשל, רכישת דירה ב-1.2 מיליון והשכרתה ב-3,800 ₪ תניב כ-3.8% תשואה. לפי כתבה ב-Ashdod Online, בשכונות כמו נווה שאנן (שכוללת את רמות רמז) התשואה הממוצעת היא 3.5%–4% לשנה, גבוה מהממוצע הארצי למשקיעים.
עסקאות ונתונים עדכניים: אין הרבה עסקאות "יוקרה" לדווח ברמות רמז – רוב העסקאות הן דירות יד שנייה סטנדרטיות. נתוני מדלן מצביעים על כך שדירת 3 חד' יד שנייה נמכרה בשנה האחרונה בממוצע סביב 1.31 מיליון ₪, ושכר הדירה הממוצע ל-3 חד' כ-3,150 ₪. כמו כן, דירת 4 חדרים יד שנייה (כ-90 מ"ר) נמכרה סביב 1.6–1.7 מיליון ₪ בממוצע. חשוב לציין שהשכונה מאוכלסת לגמרי ואין בה כיום עתודות קרקע לבנייה חדשה, למעט פרויקטי תמ"א 38 בודדים. לכן העסקאות הן כולן בשוק היד שנייה. בדיקה ברשות המיסים הראתה עסקאות כמו: דירת 3 חד' 75 מ"ר קומה 3 ללא מעלית שנמכרה בכ-1.2 מיליון, ודירת 4 חד' 100 מ"ר קומה 1 עם מעלית שנמכרה בכ-1.55 מיליון (משופצת). מדובר ברמת מחירים נוחה לרוכשי דירה ראשונה.
אוכלוסייה וחיי יום-יום: רמות רמז משלבת חיי סטודנטים תוססים עם סביבה שקטה יחסית. אין בשכונה מקומות בילוי רבים – למעשה, דווח ש"מדובר בשכונת סטודנטים ללא מקומות בילוי" אבל עם הרבה טבע ויערות בסביבה. הסטודנטים יוצאים לבלות באזורים אחרים בעיר, בעוד השכונה עצמה נשארת שלווה. המבוגרים נהנים מהשקט והקרבה לשטחי חורש. תמהיל הגילאים מראה אחוז נמוך מאוד של ילדים (מעט משפחות צעירות עם ילדים בוחרות לגור כאן, אולי בשל מחסור בגני משחקים וחיי קהילה לילדים), לעומת אחוז גבוה של צעירים בעשור השלישי לחייהם וקשישים כאמור. המדד הכלכלי בשכונה הוא ממוצע 6.5/10 – לא שכונת יוקרה, אך גם לא מוחלשת.
חלקים חזקים וחלשים בשכונה: רמות רמז קטנה יחסית, אך גם בה ניתן לסמן אזורים מעט שונים. אזור דרך חנקין העליון (הקרוב למרכז זיו) מבוקש יותר, בשל הגישה הנוחה לטכניון ולמרכז המסחרי; שם הדירות נחטפות במהירות על-ידי סטודנטים. האזורים התחתונים של השכונה, לכיוון נשר וצ'ק פוסט, מעט מרוחקים ולכן פחות מבוקשים על-ידי סטודנטים ללא רכב (על אף שקווי אוטובוס מגיעים לכל מקום). עם זאת, יש לציין שבכל רחבי השכונה הביקוש לשכירות גבוה וקבוע. הבדלי מחירים בתוך השכונה אינם גדולים – אולי 5%–10% בין קצוות שונים – בניגוד לשכונות גדולות יותר שבהן יש פערי יוקרה.
התחדשות עתידית: כיוון שהשכונה מאוכלסת וצפופה יחסית, אין כרגע פרויקטי פינוי-בינוי גדולים ברמות רמז. עם זאת, תוכניות העירייה לשכונות נווה שאנן כוללות גם את רמות רמז: ייתכן שבעתיד ישתלבו במתחמי פינוי-בינוי של רובע נווה שאנן כולו. בינתיים, מבנים שעומדים בתנאי תמ"א 38 כבר עברו חיזוק או שנמצאים בתהליך (לדוגמה, בניינים ברחוב אינטרנציונל שעברו שיפוץ ותוספת מעלית). שיפור תשתיות השכונה נמשך – כבישים, מדרכות ותאורה שופרו בעזרת תקציבי עירייה. גם קירבתה ל"קריית הטכניון" (מתחם מעונות הטכניון) מבטיחה זרם ביקוש עתידי. בסך הכול, רמות רמז תישאר כנראה מעוז סטודנטיאלי יציב ולא צפוי בה מהפך עירוני דרמטי, מה שטוב עבור מי שנהנה מהסטטוס-קוו של שכונה זולה ושקטה.
המלצת המשרד: עבור משקיע המחפש עסקה סולידית – דירה זולה עם תשואה מיידית – רמות רמז היא אופציה אטרקטיבית. נכס בשכונה יושכר כמעט בוודאות לסטודנטים (בהינתן קרבה לטכניון ולאוניברסיטה), עם סיכון נמוך יחסית לוואקנסי (דירה ריקה). שימו לב לשני דברים: ראשית, מצב הנכס – דירות רבות הן בדירות ישנות עם בעיות תחזוקה (צנרת, איטום וכו'), ולכן כדאי להשקיע בבדיקה ובשיפוץ קל כדי להפוך את הדירה למושכת לשוכרים איכותיים. שנית, מכיוון שהשוכרים סטודנטים, קחו בחשבון תחלופה גבוהה (כל שנה-שנתיים) ותקופות קיץ מתות – יש לתכנן זאת בתזרים. מבחינת מגורים עצמי, רמות רמז יכולה להתאים לזוג צעיר בתחילת דרכו שרוצה לחסוך בעלויות, אבל עם המשפחה ייתכן שירצו לעבור לשכונה עם יותר שירותים לילדים. כמשרד שמאי, אנו ממליצים תמיד לבצע הערכת שווי לפני קנייה גם בשוק זול לכאורה – כדי לוודא שלא קונים במחיר מעבר לשווי, בעיקר כשאין "עסקאות דומות" רבות להשוות אליהן (השוק קטן ומיעוט עסקאות עלול לעוות את תמונת המחיר).
רקע והשכונה כיום: קריית שפרינצק (לעיתים מכונה רק "שפרינצק") היא שכונה במערב חיפה, במורדות הכרמל, לא הרחק מקריית אליעזר ובת גלים. השכונה הוקמה בשנות ה-60 כשיכון דיור לעובדי מפעלים וצבא, ועיקר בתיה היו בנייני רכבת בני 4 קומות פשוטים. במשך שנים קריית שפרינצק לא משכה תשומת לב רבה, אך לאחרונה היא עלתה לכותרות כמועמדת בולטת להתחדשות עירונית. תוכנית פינוי-בינוי רחבת היקף מתוכננת במתחם "יציאת אירופה" שבשכונה, במסגרתה יהרסו בלוקי הרכבת הישנים וייבנה מגדל מודרני בן 22 קומות עם 126 דירות, וכן תוספת מבני מגורים אחרים במתחם. בנוסף, יש תוכנית-אב לפיתוח רחב יותר במורדות המערביים (בסמוך לשכונת קריית שאול ובית העלמין, דרומית-מזרחית לשפרינצק) – שם מדברים על אפשרות ל-12,000 יח"ד חדשות עד 2030. בקיצור, שפרינצק נמצאת על סף מהפך אם כל התוכניות ימומשו.
מחירים ותשואות: כבר כעת רואים את השפעת הציפיות: קריית שפרינצק רשמה עליית ערך של כ-50% בחמש השנים האחרונות. המחיר למ"ר בשכונה קפץ לכ-21,700 ₪ – גבוה יותר מרוב שכונות חיפה הוותיקות. למעשה, לפי ניתוח השמאי ד"ר אסף גסטפרוינד, קריית שפרינצק מובילה בעיר בזינוק המחירים, בצוותא עם שכונות אחרות בפריפריה החיפאית. כדי להבין את סדר הגודל: בעוד שבהדר למשל המחיר סביב 14,800 ₪/מ"ר, בקריית שפרינצק הוא כבר ~21,700 ₪/מ"ר, כמעט 50% יותר. בפועל, דירת 4 חדרים יד שנייה (נגיד 90 מ"ר) שעד לפני שנים אחדות הייתה נמכרת בכ-900 אלף ₪ – היום תעלה סביב 1.3–1.4 מיליון ₪ ואף יותר. דירות חדשות כמעט ואין עדיין בשכונה (ממתינים לתחילת הפרויקטים), אבל משקיעים רוכשים את הישנות בתקווה למימוש הפינוי-בינוי. שכר הדירה כרגע אינו גבוה במיוחד: דירת 3 חדרים ישנה מושכרת ב-2,800–3,200 ₪ לחודש, ו-4 חדרים ב-3,500–3,800 ₪, כתלות במצב. התשואה הנוכחית כ-3%–3.5% – נאה, אך רבים מהמשקיעים מוכנים להסתפק בתשואה צנועה עבור הסיכוי שיקבלו בעוד מספר שנים דירה חדשה תמורת ישנה (בעת פינוי-בינוי). הדבר ניכר בכך שכ-7.9% מהדירות שנמכרו באזור חיפה ברבעון 3 2024 היו בהפסד למוכר – בעיקר משקיעים שרכשו ישנות ולא הצליחו להשכיר במחיר ריאלי ומכרו בזול. אולם בראייה ארוכה יותר, כשתהליכי ההתחדשות יבשילו, המציאות עשויה להתהפך לטובתם.
אוכלוסייה ומגמות חברתיות: קריית שפרינצק מאופיינת עדיין כשכונת מעמד בינוני-נמוך מבחינת פרופיל תושביה כיום. רבים הם משפחות עובדים, חלקן ותיקות (דור שני ושלישי למקימי השכונה) וחלקן עולים ממדינות בריה"מ לשעבר. נתון האקדמאים בקריית שפרינצק היה בעבר נמוך, אך השתפר מעט ועומד על כ-25%–30%. השכונה כן מושכת כיום משקיעים ויזמים, אך פחות דיירי קצה חדשים – זאת אומרת, כמעט ולא ראינו עדיין "הייטקיסטים" עוברים להתגורר בה, משום שמצב הבינוי עדיין מיושן. עם זאת, הצפי הוא שלאחר שייבנו הפרויקטים החדשים, אוכלוסייה חזקה יותר תגיע. במסגרת התכנון, רוצים לייצר בקריית שפרינצק סביבה עירונית מודרנית: עירוב שימושים, חזיתות מסחריות ברחובות הראשיים, חיבור הפארקים מאחורי המבנים לטיילות והוואדיות. בכך מקווים למשוך אוכלוסייה צעירה ואיכותית. מיקומה הגאוגרפי של השכונה – קרובה לצירי תחבורה (שדרות ההגנה וכביש החוף), למתחמי תעסוקה (מת"ם מדרום, הנמל מצפון) ולים – הוא יתרון גדול שעד כה לא נוצל דיו.
עסקאות אחרונות ואזורי משנה: עסקאות מעניינות בתקופה האחרונה כללו למשל: דירת 3 חדרים (~60 מ"ר) ברחוב סטלה מאריס (קצה השכונה, קרוב לעין הים) נמכרה בסביבות 1.025 מיליון ₪ – מה שמשקף מחיר גבוה של ~17,000 ₪ למ"ר לנכס ישן, כנראה בשל מיקום עם נוף חלקי לים. דירת 4 חדרים (~82 מ"ר) ברחוב מאירוף (לב קריית שפרינצק) נמכרה בכ-1.3 מיליון ₪, בקומה 2 מתוך 21 – ייתכן שמדובר במכירה מוקדמת של דירה בפרויקט עתידי (קומה 2 מתוך 21 רומז לבניין גבוה). עוד דווח על דירת 3 חד' ברחוב יואב 36 שנמכרה ב-1.29 מיליון ₪ (כ-64 מ"ר, קומה 2/4). העסקאות מעידות שהתמחור כבר מביא בחשבון את העתיד: מחירים דומים ואף גבוהים יותר מרמות רמז למשל, למרות ששפרינצק עדיין במצבה הישן. השכונה עצמה לא גדולה, אפשר להתייחס לכלל רחובותיה כמקשה אחת – אולי חלקה העליון (קרוב לרחוב יציאת אירופה וסטלה מאריס) מעט שקט ויוקרתי יותר בשל נוף ופחות צפיפות, בעוד החלק התחתון (קרוב לשדרות ההגנה) רועש ליד הכביש.
התחדשות עירונית בדרך: כפי שתואר, קריית שפרינצק היא מועמדת מובילה לתנופת בנייה. מעבר לפרויקט יציאת אירופה שכבר הוזכר, יש דיבור על פינוי-בינוי גם במתחמים נוספים לאורך רחוב המלך דוד וברחובות הפנימיים (ייתכן שילוב עם קריית אליעזר וקריית אליהו השכנות). עם שיווק הפרויקטים, צפויה כניסה של מאות משפחות חדשות לאזור. במקום ~4,500 יח"ד קיימות, מדברים על 12,000 יח"ד עתידיות בחזון הכולל – כלומר השכונה (עם השכונות הסמוכות) תכפיל ואפילו תשלש את אוכלוסייתה. התחדשות כזו מביאה איתה כמובן גם אתגרים: יש להתאים תשתיות, מוסדות חינוך וכבישים לכמות כזו של תושבים. נכון ל-2025, כ-85% מהדיירים במתחמי שפרינצק המיועדים כבר חתמו על הסכמי פינוי-בינוי – אינדיקציה להתקדמות. שנת 2025 אמורה להיות שנת מפנה עם התקדמות אישורי התוכניות, ואם הכל יזרום חלק, נראה תוך 2–3 שנים טרקטורים בשטח.
המלצת המשרד: קריית שפרינצק היא השקעה ספקולטיבית מעניינת: למי שמאמין בתוכניות ארוכות הטווח של חיפה, רכישת דירה ישנה כאן היום עשויה להפוך לדירה חדשה ומרווחת בעתיד, או לחלופין לעליית ערך משמעותית ככל שהשכונה תשנה פניה. עם זאת, יש בכך סיכונים – צריך אורך רוח, יכולת לממן אחזקה ושיפוץ מינימלי לדירה שאולי תושכר בינתיים במחיר צנוע, ובעיקר לבחור נכון את המיקום. לא כל בניין בהכרח ייכנס מיד לפרויקט, ולכן יש למקד את הרכישה במתחם ספציפי בעל סבירות גבוהה (למשל זה שכבר הוכרז ותוכנן). משפרי דיור ומשפחות המתעניינות בשכונה צריכות להבין שהיא "במעבר" – כיום איכות הדיור נמוכה, אבל הילדים שלכם יוכלו אולי ליהנות מפארקים, בתי ספר חדשים ובניינים מודרניים בתוך עשור. לפי הנתונים, השכונה גם לאחר המהפך צפויה להישאר אטרקטיבית במחיר ביחס לשכונות חוף אחרות, כך שיתכן שזה חלון הזדמנויות לקנות בזול קרוב לים. לסיכום, קריית שפרינצק היא סוס צנוע שהופך לכוכב עולה, וכדאי לעקוב אחריה. תמיד מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין לפני רכישה בשכונה במהלך שינוי – כדי להעריך שווי עתידי פוטנציאלי, סיכונים תכנוניים והיטלי השבחה שיכולים לחול בעטיו של הפינוי-בינוי.
לאחר שהעמקנו בשכונות חיפה, נבחן כיצד מצבה של העיר במקרו מתמודד מול ערים מרכזיות אחרות בישראל. ההשוואה מתמקדת במחירי הדירות, מחירי השכירות, תשואות למשקיעים וכן בדינמיקות של התחדשות עירונית ואוכלוסייה. לשם הנוחות, נציג טבלה המסכמת נתונים מרכזיים בארבע הערים: חיפה, תל אביב, ירושלים וראשון לציון (נכון ל-2025):
עיר | מחיר דירה ממוצע (₪) | מחיר ממוצע למ"ר (₪) | שכר דירה חודשי ממוצע (₪) | תשואה שנתית למשקיעים (%) |
|---|---|---|---|---|
חיפה | 1,540,000 – 1,600,000 | ~15,000 – 16,000 למ"ר | 3,500 – 4,000 (דירת 3 חד') | 3.5% – 4% |
תל אביב-יפו | ~4,880,000 | ~54,000 למ"ר בממוצע | ~9,300 (3 חד' ממוצע) | 2% – 2.5% |
ירושלים | ~2,390,000 | ~33,800 למ"ר בממוצע | ~6,400 (ממוצע כלל עיר) | ~2.95% |
ראשון לציון | ~2,480,000 | ~28,600 למ"ר בממוצע | ~5,600 (ממוצע עירוני) | ~2.7% |
מקורות הנתונים: מדלן, יד2, הלמ"ס – 2024/25 (עיבוד שלנו) madlan.co.il.
מחירי הדירות בחיפה נמוכים משמעותית משל תל אביב וירושלים, ואפילו מראשון לציון. דירה ממוצעת בחיפה (נניח 4 חדרים סטנדרטית) עולה כ-1.5 מיליון ₪ – פחות משליש ממחיר דירה דומה בתל אביב, וכמחצית מאשר בירושלים. המחיר למ"ר בחיפה סביב 15–16 אלף ₪, לעומת כ-54 אלף ₪ בתל אביב וכ-34 אלף ₪ בירושלים. המשמעות היא שכוח הקנייה של שקל בחיפה גבוה יותר – בתקציב דירה ממוצעת בירושלים אפשר כמעט לקנות 2 דירות בחיפה, ובתקציב דירה בת"א – 3 דירות בחיפה. זהו פער עצום שמסביר מדוע משקיעים וצעירים רבים החלו להפנות מבט צפונה.
שכר הדירה בערים היקרות גבוה משמעותית: תל אביב מובילה עם כ-6,000–9,000 ₪ לחודש לדירת 3–4 חדרים (תלוי איזור), ירושלים סביב 6,000–6,500 ₪, ראשון לציון כ-5,500–6,000 ₪. בחיפה, שכר דירה ממוצע לדירת 3 חד' הוא רק כ-3,500–4,000 ₪ – מחצית מת"א. הדבר ממצב את חיפה כאטרקטיבית מאוד לשוכרים (סטודנטים וצעירים שהיו נאלצים לשלם כפול במרכז). מבחינת יוקר המחיה, יתרון זה משמעותי.
תשואות למשקיעי נדל"ן: בהמשך לסעיף הקודם, היחס בין שכר הדירה למחיר הדירה קובע את התשואה. בחיפה תשואות ברוטו של 3%–4% אינן נדירות, ואף יכולות להגיע לכ-5% בשכונות זולות מאוד (כמו חלקים בקריית חיים או הדר). לעומת זאת, בת"א ובירושלים התשואות נמוכות במיוחד – סביב 2%–2.5%, כך שמשקיע שם "מפסיד" למעשה בהשוואה לאלטרנטיבות אחרות (אג"ח ממשלתי למשל מניב יותר). בראשון לציון המצב ביניים – תשואה כ-2.7%. זו אחת הסיבות לכך שמשקיעים רבים יצאו מת"א וירושלים בשנים האחרונות וחיפשו מציאות בפריפריה – וחיפה נהנתה מהגל הזה. אך יש לזכור: תשואה גבוהה לרוב משמעה גם סיכון או מאמץ ניהול גבוה יותר (נכסים ישנים, שוכרים חלשים וכו'), בעוד תשואה נמוכה במרכז מגיעה עם נכסים סחירים וביקוש קשיח.
התחדשות עירונית ואוכלוסייה: מבחינת דינמיקת הפיתוח העירוני, חיפה וראשון לציון דומות בכך ששתיהן בערך מכפילות את עצמן בעשור הנוכחי: בחיפה מתוכננות אלפי יחידות דיור חדשות (כאמור בקריות החוף, בנווה שאנן, בהדר ועוד), ובראשון לציון – בפרט במזרח העיר וברובע ה-1000 במערב – אלפי דירות קמות. תל אביב, בהיותה צפופה ומפותחת, מתחדשת בעיקר באמצעות פרויקטי תמ"א נקודתיים ופינוי-בינוי בשכונות דרום-מזרח העיר. קצב התוספת שם קטן יחסית לביקוש, מה שתומך במחירים הגבוהים. ירושלים מתמודדת עם אתגרים תכנוניים (ריבוי אזורים היסטוריים ורגישים פוליטית) ולכן מוסיפה דירות בקצב איטי; לכן גם רואים שם עצירה ואף ירידה קלה במחירים לאחרונה. אוכלוסיית חיפה צמחה קלות בעקבות משבר 2023: תושבי עוטף עזה וגבול הצפון עברו אליה זמנית וחלקם רכשו דירות בעיר. יחד עם זאת, חיפה עדיין לא חווה הגירה חיובית חזקה של צעירים ממרכז הארץ – אתגר שמנסים לפתור דרך מקומות עבודה בהייטק (הרחבת פארק מת"ם) ושיווק העיר כאלטרנטיבה זולה ואיכותית. מנגד, תל אביב ממשיכה למשוך צעירים (למרות יוקר המחיה), וירושלים גדלה במהירות בעיקר בזכות ריבוי טבעי (האוכלוסייה החרדית והערבית גדלות).
השקפה כללית 2025: תל אביב וירושלים הן שווקים "בטוחים" יותר מבחינת ביקוש – כמעט תמיד יהיו קונים ושוכרים, אך במחיר תשואה נמוך מאוד למשקיע. ראשון לציון היא דוגמא לעיר לוויין של תל אביב שמתפתחת – מחירי דירות ממוצעים ~2.3 מיליון ₪, עם שכונות חדשות, ולכן גם התשואה בה מעט מתחת לחיפה. חיפה, לעומת זאת, מספקת מעין איזון: מחירי כניסה נמוכים, פוטנציאל עליית ערך (עקב פרויקטי ההתחדשות וההשקעה הממשלתית), ותשואה שוטפת סבירה. כמובן, משקיעים צריכים להיות מודעים לכך שחיפה תלויה בפיתוח הכלכלי שלה – אם זה יתקדם (למשל הקמת נמל המפרץ החדש, פארק ההייטק ביקנעם-צ'ק פוסט, שדה תעופה מתוכנן) העיר תהפוך אטרקטיבית יותר והמחירים עשויים להדביק חלק מהפער. כבר ראינו שחיפה הובילה את עליות המחירים הארציות ב-2024 – עלייה שנתית של מעל 11% במחוז חיפה – דבר שלא קרה שנים רבות. נראה שהעיר "מדביקה פערים".
לסיכום ההשוואה: חיפה בשנת 2025 היא שוק נדל"ן בעל Value for Money גבוה: במחיר דירת 2 חדרים ישנה בתל אביב, אפשר לקנות בית מרווח עם נוף ביפה נוף החיפאית. המשקיעים מקבלים בה תשואה כפולה כמעט מזו שבת"א. אך עליית המחירים בחיפה תלויה בהמשך מימוש הפוטנציאל – אם ההתחדשות העירונית תתעכב והגירה החוצה תמשך, קצב העליות עשוי למתן. תל אביב וירושלים יקרות וצפופות, אך בכל סצנריו הן מרכזי פעילות גדולים. ראשון לציון מראה שאפילו בעיר ממוצעת במרכז, המחירים היום כפולים כמעט מחיפה. מכאן שיש לחיפה מרחב לגדול ולהתייקר – וזו הסיבה שאנו, כמי שפועלים בשוק הנדל"ן המקומי, אופטימיים לגבי חיפה בחומש הקרוב.
דברי סיכום והמלצות מעשיות: שוק הנדל"ן בחיפה בשנת 2025 מציג תמונה של עיר בתנופה זהירה – עליות מחירים בולטות בשכונות שבעבר נחשבו פחות מבוקשות (קריות החוף, נווה שאנן תחתית ועוד), כניסת אוכלוסיות חדשות ופרויקטים משמעותיים בקנה. עבור רוכשי דירות למגורים, חיפה מציעה הזדמנות להגיע לאיכות חיים גבוהה (ים, הר, חינוך מצוין) בתקציב שפוי בהרבה מגוש דן. מומלץ לשים לב למוקדי התחדשות עירונית – רכישת דירה ישנה במתחם מאושר יכולה להניב דירה חדשה תוך מספר שנים. כמובן, יש לוודא את כל ההיבטים – וכאן תפקידו של שמאי מקרקעין מנוסה בחיפה להעריך את הסיכונים, היטלי ההשבחה הצפויים וכדאיות העסקה.
עבור משקיעי נדל"ן, חיפה צריכה להיבחן כמרכיב בפורטפוליו: תשואה טובה, פיזור גאוגרפי, וסיכוי לעליית ערך בעתיד הקרוב. ההמלצה שלנו היא להתמקד בשכונות בעלות ביקוש טבעי גבוה לשכירות (כמו נווה שאנן, רמות רמז – בזכות הסטודנטים; או בת גלים – בזכות בית החולים והים). כדאי לבחון גם נכסים מיוחדים – למשל בתים לשימור בהדר שעלולים לקבל ערך רב אחרי שיפוץ האזור.
חשוב להדגיש שתמיד יש לבצע בדיקת נאותות: בחיפה יש בניינים ישנים מאוד, ויש אזורים עם בעיות תשתית (כמו החלק התחתון של הדר, או שכונות עם קרקע הורסת כמו בחליסה). מומלץ להסתייע באנשי מקצוע בבדיקה ההנדסית והמשפטית.
ללקוחות המתעניינים בשמאות מקרקעין, אנו – משרד שמאי מקרקעין בחיפה – נשמח לספק ליווי צמוד בכל שלב: החל מהערכת שווי שוק הוגן לנכס בחיפה, דרך ניתוח השכונה והתוכניות העתידיות המשפיעות עליו, ועד ייעוץ לגבי מיקסום התשואה או הכדאיות הכלכלית בפרויקט. חיפה עומדת בפני פרק חדש ומרגש, ועם הידע הנכון ניתן לנצל את ההזדמנויות ולהימנע מהמכשולים.
חיפה של 2025 מציבה אלטרנטיבה של ממש לנדל"ן במרכז הארץ – עם קצת רוח ים, הרבה ירוק בעיניים, ועתיד נדל"ני שנראה מבטיח. השקעה נבונה היום עשויה להפוך לנכס מניב ומבוקש מחר.
לייעוץ מקצועי מהמומחים שלנו ולכל נושא אחר – אנחנו כאן בשבילכם!
לחיצה על ההרשמה מהווה אישור לקבלת חומרים פרסומים של החברה
תל אביב
רח’ הארבעה 28 – מגדלי
הארבעה, מגדל צפוני קומה 34
טל. 03-6272721
פקס. 03-6272711
חיפה
רח’ שיבת ציון 21, קומה 1 ת.ד
366 מיקוד 3309111
טל. 04-8640062
פקס. 04-8660975
info@gm-app.co.il
www.gm-app.co.il
גסטפרוינד-מרקו
כל הזכויות שמורות לגסטפרוינד מרקו – שמאות מקרקעין ומחקרי נדל”ן 2025
תנאי שימוש באתר
עיצוב אתר: DaMa / פיתוח אתר
