אבל הדירה רשומה בטאבו!

שמישהו מתעניין בדירה למכירה- הוא מתקשר למוכר והשאלה הראשונה (או אחת הראשונות)- היא האם הדירה רשומה בטאבו.

 

ולמה? כי כשאומרים ״טאבו״, הכוונה והמשמעות היא שהדירה "ברזל", הכל תקין והכל בסדר והכל חוקי.

 

 נכון?

 

אז זהו – שלא!!

 

העובדה שדירה רשומה בטאבו, לא אומרת שהיא בנויה בצורה חוקית ומקרה בו טיפלתי השבוע ממחיש את הדברים: בחור צעיר, קנה דירה במרכז הדר בחיפה. דירה כ-50 מ״ר בקומה רביעית, רשומה בטאבו, לכאורה הכל בסדר.

הוא הגיע לבנק כדי לקחת משכנתא- בחור צעיר שלוקח 75% מימון. חלק מדרישות הבנק הן הערכת הנכס על ידי שמאי מקרקעין.

 

אכן דירה יפה, רשומה בטאבו כמו שאמרנו וכו׳, אבל מה הסתבר? הסתבר שהקומה הרביעית נבנתה במקור (והמקור היה מתישהו בשנת 1940) כדירה אחת, אמנם גדולה, אבל כדירה אחת.

 

בסוף שנות ה-90- בעל הדירה בקומה הרביעית פיצל את הדירה הזו ל-4 דירות קטנות יותר ורשם את הפיצול הזה בטאבו. כאמור- הוא לא קיבל היתר בניה לפיצול זה.

 

ועכשיו- הדירה הזו, במצבה הנוכחי, היא ללא היתר. וככל הנראה גם לא ניתן להוציא היתר למצב הקיים (מכל מיני סיבות, למשל- צורך בממ״דים, בחניות והדירה לא עומדת בגודל דירה מינימלי לפי הנחיות מהנדס העיר) והמצב כרגע הוא שיש בעיה להוציא שמאות עבור הדירה הזו, וגם אם נוציא- אז השווי שנקבע יהיה נמוך בהרבה מהמחיר החוזי, מה שכמובן יקשה על הקונה לקבל את 75% המימון שהוא צריך כדי לגמור את העסקה.

ועכשיו יש עוד עבודה לעורכי הדין של העסקה, שרבים ביניהם מי אחראי ומי אשם ומי מפר את החוזה, כי כמו שאמרנו- הבחור לא מקבל משכנתא. הוא כבר שילם 25% מהדירה (150,000 ₪), והמוכרים לא מוכנים לבטל את העסקה ולהחזיר לו את הכסף כי הם כבר קנו איתו דירה אחרת.

חדשות טובות וחדשות רעות-

 

הטובות- הן שהיום כבר לא ניתן לפצל דירות בטאבו בצורה הזו, משום שהטאבו דורש אישור של הוועדה המקומית, והוועדה המקומית לא נותנת אותו אלא אם הפיצול היה על פי היתר בניה.

 

הרעות- הן שישנן מאות דירות כאלה, בעיקר באזורים שחביבים על ידי משקיעים, והם נופלים כל פעם מחדש.

 

איך אפשר היה למנוע את הסיפור הזה? פשוט מאוד- בדיקה של שמאי מקרקעין לפני חתימת החוזה, אמנם הייתה עולה לבחור כמה אלפי שקלים, אבל הייתה חוסכת ממנו את התביעה שהוא עומד לקבל על הפרת החוזה, את התביעה שהוא יגיש נגד עורך הדין שלו, את העובדה שכעת הכסף שלו מעוכב והוא לא יכול לקנות דירה ואת כל ההוצאות הכספיות הכרוכות בהליכים האלה, וגם חוסכת לעורך הדין שלו הרבה כאב ראש והרבה מאוד דאגות.

 

בתשריטים למטה- אפשר לראות את המצב הקודם (והחוקי), לעומת המצב הקיים (פיצול לא חוקי).