השאירו פרטים ונשמח לחזור אליכם בהקדם!
היטל השבחה הוא תשלום שדורשת הוועדה המקומית מבעל קרקע, בגין אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) אשר הביאה לעליית ערך הקרקע שלו. חובת התשלום כאמור- היא על בעל הקרקע (ביום אישור התוכנית). היטל השבחה יכול להידרש על ידי הוועדה המקומית ב-3 מקרים: אישור תוכנית (תב"ע), אישור הקלה, אישור שימוש חורג.
בשורות הבאות נספק לכם סקירה מעמיקה אודות היטלי השבחה, נסביר בהרחבה איך מחשבים היטל השבחה כולל דוגמאות מהשטח, נפרט על גובה היטל ההשבחה אותו תצטרכו לשלם. בנוסף, נבין האם ניתן להגיש ערעור על היטל השבחה, האם ערעור יוביל להפחתת היטל השבחה, באילו מקרים שווה להגיש בקשה לפטור מהיטל ועוד מידע חשוב שיסייע לכם להתנהל בתבונה, תודה על הזמן והסבלנות, קריאה מהנה.
מטרתו של היטל ההשבחה היא לכסות את הוצאות הוועדה המקומית העוסקת בתכנון, פיתוח ורכישת מקרקעין לצורכי ציבור וכן לצורך תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (אשר למעשה מהווה מעין "תמונת ראי" של היטל ההשבחה). בסוף כל שנת כספים, הוועדה המקומית רשאית להשתמש בכספים שנותרו כתוצאה מגביית היטלי השבחה, לטובת השקעות לטובת הציבור, על פי החוק.
התשלום אינו מתבצע ביום החלטת הוועדה המקומית אלא ביום מימוש הזכויות בקרקע. כלומר- ביום המכירה שלהם, או ביום הוצאת היתר בניה (העושה שימוש בזכויות שאושרו בתוכנית שמכוחה מחויב הבעלים בהיטל השבחה).
גובה היטל ההשבחה הוא מחצית ההשבחה – 50% מעליית שווי הקרקע (ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התוכנית). חשוב להדגיש שאין מדובר בעליית שווי הנכס, אלא בעליית שווי הקרקע. לצורך חישוב היטל השבחה והסכום המדויק לתשלום, יש לחשב את שווי הקרקע (שכאמור- אינו זהה לשווי הנכס)- אותה מעריך שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. לדוגמא- אם כתוצאה מאישור תוכנית עלה שווי הקרקע מ-500,000 ₪ ל- 700,000 ₪- אזי ההשבחה היא 200,000 ₪ והיטל ההשבחה- 50% ממנה- כלומר 100,000 ₪.
יש להדגיש כי היטל השבחה מחושב עבור עצם השבחת הקרקע, ללא קשר להשבחה הפיזית. דבר נוסף שיש להדגיש הוא שאין קשר בין היטל השבחה, לבין מס שבח. מדובר בשני תשלומים שונים לחלוטין שאינם קשורים אחד לשני בשום צורה ואופן ואתם עשויים להידרש לשלם, בעת מכירה של הנכס, גם היטל השבחה וגם מס שבח.
חישוב היטל השבחה – דוגמאות מהשטח
נניח שבבעלותך קרקע בשטח של 500 מ"ר. עד אתמול ניתן היה לבנות עליה יחידת דיור אחת בלבד, אולם הוועדה המקומית אישרה תוכנית חדשה, לפיה במגרשים בשטח של 500 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 2 יחידות דיור- כלומר- ניתן לבנות יחידה אחת נוספת. שינוי זה מעלה את שווי הנכס, הואיל וקרקע ל-2 יח"ד, שווה יותר מקרקע ליח"ד אחת בלבד (וזאת למרות ששטח הגינה של כל יחידה יהיה קטן יותר). חישוב היטל השבחה יתחשב בעליית ערך הקרקע, כתוצאה משינוי התוכנית, בגינה נידרש לשלם היטל השבחה.
בהנחה שבבעלותך דירת פנטהאוז בקומה האחרונה בבניין, כולל מרפסת גג גדולה. כתוצאה משינוי התוכנית החלה על הקרקע, קיימת כעת האפשרות לבנות חדר נוסף על הגג. שינוי זה מעלה את שווי הנכס גם אם החדר עצמו לא נבנה עדיין, וזאת מכיוון שכעת קיימת האפשרות (הפוטנציאל) לבנות חדר נוסף ולהגדיל את הדירה. אפשרות זו- היא ההשבחה, בגינה נידרש לשלם היטל השבחה.
דוגמה נוספת, בבעלותך דירה בקומת הקרקע, אשר פונה לחזית רחוב סואן. לבקשתך, אישרה הוועדה המקומית שימוש חורג בנכס, כך שתוכל לעשות בו שימוש מסחרי. כתוצאה משינוי זה, תוכל לבצע בנכס את ההתאמות הנדרשות ולהשכירו כחנות, אשר עבורה משולמים דמי שכירות גבוהים יותר מדמי השכירות המשולמים עבור דירה. למרות שהשימוש החורג מוגבל בזמן, נדרש לשלם היטל השבחה בגינו, הואיל וכתוצאה מאישור השימוש החורג- עלה ערך הקרקע וכעת ניתן לעשות שימוש מסחרי בנכס.
היטל ההשבחה מוטל על בעל הנכס ובעסקת מכירה – על המוכר. ייתכנו מצבים בהם הצדדים מסכמים ביניהם על חלוקת תשלום שונה, אך מבחינת הוועדה המקומית אין לכך כל חשיבות והיא תשלח את דרישת התשלום לבעל הנכס. לכן, גם אם הגעתם לסיכום שונה מול הקונה / המוכר כדאי לעגן זאת באמצעים משפטיים.
ההשבחה עשויה להיות משמעותית ולהעלות את שווי הנכס בצורה ניכרת, אולם כך גם היטל ההשבחה עצמו- עשוי להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים (בנכסים גדולים הוא עשוי להגיע גם למיליוני שקלים). כאמור, ניתן להגיש ערעור על היטל השבחה ובעצם על קביעת השמאי מטעם הוועדה ניתן לערער, ולצורך כך מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין המתמחה בנושא היטלי השבחה.
בשלב הראשון, השמאי יבדוק אם קיים סיכוי בגין ערעור על היטל השבחה (יכול להיות ששומת הוועדה סבירה ואין סיכויים גבוהים לקבלת הערעור) ובמידה והם סבירים- ימליץ לכם על דרך הפעולה המתאימה במקרה הספציפי שלכם.
אם וכאשר יוחלט להגיש ערעור על היטל השבחה, אז ההליך עובר למוסד הנקרא "שמאי מכריע", שהוא למעשה שמאי מקרקעין אשר מוסמך להכריע במחלוקות בנוגע להיטלי השבחה, בין הוועדה המקומית לבין האזרח. מדובר בהליך סבור וספציפי ולא ניתן לבצעו ללא שמאי מקרקעין.
חשוב להדגיש, כי במשרד שמאי מקרקעין בחיפה, גסטפרוינד – מרקו, בוחנים כל מקרה לגופו, ובמקרים שבהם אנו סבורים כי אין מקום להגשת ערר על היטל ההשבחה שנקבע, אנו מודיעים זאת ללקוח, כדי לחסוך ממנו הליכים מורכבים ויקרים, אשר סופם ידוע מראש.
נציין כי במקרים רבים בהם היה מעורב משרדנו, בוצעה הפחתת היטל ההשבחה באופן משמעותי ביותר ולעיתים אף בוטל ההיטל כליל. לשם כך, אנו עורכים שומת מקרקעין נגדית לשומת הוועדה המקומית, וכוללים בה את כל הנימוקים שאנו סבורים כי הם יסייעו לנו להפחתת היטל השבחה, ולאחר מכן מגישים אותה לשמאי המכריע יחד עם כל המסמכים הנדרשים.
ישנם פטורים ספציפיים מתשלום היטל השבחה, כאשר העיקרי בהם הוא שטח דירה שאינו עולה על 140 מ"ר- אם בעת מימוש תוספת הבניה (שניתן להוסיף כעת, לאחר אישור תוכנית חדשה) שטח הדירה אינו עולה על 140 מ"ר- הדבר אינו כרוך בתשלום היטל השבחה. תנאי נוסף לפטור זה הוא שאתם מתגוררים בדירה במשך 4 שנים שלאחר ביצוע התוספת והדירה רשומה על שמכם. כלומר- לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה, עליכם להתגורר בדירה במשך 4 שנים (לפחות) לאחר ביצוע תוספת בניה, שבמסגרתה שטח הדירה הכולל לא יעלה על 140 מ"ר.
כאמור- הגורם אשר קובע את גובה היטל ההשבחה מטעם הוועדה המקומית, הוא שמאי מקרקעין. לכן, הדרך הנכונה (והיחידה האפשרית) לערער או להשיג על גובה היטל ההשבחה, היא באמצעות שמאי מקרקעין. לכן, במידה וקיבלתם הודעה על חיוב בהיטל השבחה מאת הוועדה המקומית- אנו ממליצים לכם לפנות לשמאי מקרקעין המתמחה בהיטלי השבחה, לצורך בדיקת השומה והערכת סיכויי הערעור עליה.
במידה ואתם מוכרים נכס ויודעים כי צפוי לחול היטל השבחה- מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין עוד לפני חתימת חוזה המכירה, וזאת לצורך הערכת גובה תשלום היטל ההשבחה אשר תידרשו לשלם בעת מכירת הנכס. כך, תוכלו לדעת ברמת וודאות די קרובה, מהו הסכום שתידרשו לשלם על ידי הוועדה.
למשרדנו ניסיון רב בניהול ערעורים על היטלי השבחה. אנו עוסקים בייצוג קבלנים, יזמים וגורמים פרטיים בהליכים אלו ובקיאים בפרוצדורות הרלוונטיות. ברבות השנים הפחתנו עבור לקוחותינו מיליוני שקלים של היטלי השבחה.
כאשר מתקבלת שומת היטל השבחה, כדאי לבחון אותה ולקבל מאתנו ייעוץ שמאי מתאים. במידת הצורך, אנו נגיש שומה נגדית מטעם בעל הקרקע, לרבות פנייה לשמאי מכריע וייצוג אל מול השמאי המכריע.
משרדנו עורך עבור ועדות לתכנון ובנייה שומות להיטלי השבחה, כך שאנו בקיאים בנושא זה גם "מהצד השני". ניסיוננו מאפשר לנו להפחית את סכום היטל ההשבחה, ובמקרים מסוימים אף לבטלו לחלוטין.
צרו איתנו קשר בלשונית המופיעה מטה או בטופס המופיע בעמוד – שירות מהיר, הוגן ומקצועי מובטח!
