אדם המבקש לקבל משכנתא (המינוח הנכון הוא- לתת משכנתא, משום שמשכנתא היא שעבוד נכס מקרקעין, כבטוחה לאשראי), מופנה על ידי הבנק לאחד משמאי המקרקעין שעימם עובד הבנק, לצורך הערכת הנכס.
ההפניה לשמאי משכנתא היא כדי לאפשר לבנק לוודא כי ערך הנכס כפי שהוא מופיע בחוזה, הוא אכן ערכו של הנכס בשוק, וזאת משום שהנכס הוא הביטחון העיקרי להלוואה.
הערכת שמאי למשכנתא
שמאי מקרקעין מעריך את שווי הנכס, למטרת בטוחה לאשראי- שווי הנכס למקרה בו הבנק ייאלץ למכור אותו במהירות, אם הלווה לא ישלם את תשלומי המשכנתא. השמאי שמעריך את הנכס עושה זאת לצורכי בטוחה לאשראי, ועשוי להיות פער בין המחיר בו נרכש הנכס (המחיר בחוזה) לבין השווי שיקבע השמאי.
גובה המשכנתא וסכומה- תלוי בעיקר בשווי הנכס לפי הערכת שמאי מקרקעין, ולא במחיר הנכס הנקוב בחוזה. הבנק מאשר אחוזי מימון אולם הם נגזרים משווי הנכס כפי שהעריך אותו השמאי, ולא מהמחיר הנקוב בחוזה. נמחיש את חשיבות הדברים באמצעות הדוגמא הבאה:
אדם קנה נכס במחיר של 1,000,000 ₪; יש לו הון עצמי של 250,000 ₪ ובבנק אישרו לו הלוואה (משכנתא) בשיעור מימון של עד 75%, כלומר- עד 750,000 ₪, כך שנראה שהוא יכול להשלים את הרכישה ולקבל את הדירה.
אלא שהערכת שמאי המקרקעין, שהגיע להעריך את הדירה מטעם הבנק, מסיבות שונות, העריך את הנכס ב- 950,000 ₪ (נמוך ב-50 אלף ₪ מהמחיר החוזי). הבנק אישר 75% מימון והוא ייתן אותם מהשווי שקבע השמאי- 950,000 ₪, כלומר ההלוואה תהיה 712,500 ₪, ולא 750,000 ₪, כך שלרוכש יחסר כסף לצורך השלמת העסקה. כדי להימנע ממקרים כאלו, מומלץ להזמין שמאי מקרקעין העובד עם בנקים עוד לפני חתימת החוזה, כדי לוודא שהשווי לצורכי אשראי הוא כזה אשר יאפשר לקבל את המשכנתא עפ"י צורכי הלווה.
מחירי העסקאות מגלמים לפעמים פוטנציאל כלשהו (לדוגמא: ביצוע תמ"א 38 בבניין), שלא תמיד ניתן להתייחס אליו במסגרת הערכת שווי לצורכי אשראי (עבור בנק). במקרים אחרים הקונה משוכנע שהוא רכש דירת 4 חדרים, אלא ששמאי משכנתא שמגיע לנכס מגלה כי אחד החדרים אינו עונה על הגדרת "חדר" עפ"י החוק, עובדה שעשויה גם היא להשפיע על שווי הנכס לצורכי אשראי.
במקרים רבים ישנן חריגות בניה משמעותיות בנכס, אשר עשויות להשפיע גם הן על שוויו, במיוחד כאשר השווי נקבע לצורך בטוחה לאשראי. בנוסף, ישנם מקרים שבהם לא ניתן לשעבד את הנכס (המשמעות המעשית היא שלא ניתן לקבל משכנתא) מסיבות שונות הקשורות לליקויים ברישום הזכויות הקנייניות ואי התאמה בין מסמכי הזכויות לבין הנכס בפועל. משרדנו טיפל בעשרות מקרים מסוגים שונים והבעיה התגלתה רק בשלב מתקדם מאוד בעסקה, כאשר שולמו תשלומים ניכרים והקונים מצאו עצמם בהפרת חוזה ובפני שוקת שבורה.
בהקשר זה יש להדגיש כי עורך הדין המטפל בעסקה (הן מטעם הקונים והן מטעם המוכרים), אינו יכול לדעת על פגמים אלו ואינו יכול לזהותם, משום שהוא אינו מוכשר לכך, אינו יודע לבצע בדיקה בין היתרי הבניה לבין הבנוי בפועל ואינו יודע כיצד ניתן לזהות את הנכס, באופן קנייני, אל מול מסמכי הרישום. לכן, עורכי דין אשר מתמצאים בנדל"ן, מכלילים בהסכמי המכר שהם עורכים הסתייגות, לפיה הקונים הם אלו שאחראים לזמן שמאי מקרקעין לצורך ביצוע הבדיקות הרלוונטיות וכי הומלץ להם לעשות כן לפני חתימת החוזה.
הערכת שמאי לדירה – מסמכים למשכנתא
שמאי מקרקעין למשכנתא המעריך נכס לצורכי בטוחה לאשראי עבור הבנק, עשוי להזדקק למסמכים שונים אותם הוא יבקש מהלווה- ובאחריות הלווה למסור לו אותם. חשוב לציין כי המסמכים אותם מבקש השמאי נחוצים לו כדי לבצע את השומה עפ"י הנחיות הבנק.
בין יתר המסמכים אשר השמאי עשוי לבקש מכם ואשר עליכם למסור לו: חוזה רכישה חתום, נסח טאבו עדכני, אישור זכויות, חוזה חכירה, תשריטי מכר, תיק בניין מלא, אישור מבנה מסוכן, חוזה שכירות (במידה והנכס מושכר), תיק בית משותף.
הערכת שמאי נמוכה מגובה המשכנתא
כאמור, כדי למנוע מקרים בהם נחתם חוזה ורק לאחר מכן מתגלה כי שווי הנכס על פי הערכת שמאי נמוך מהמחיר שנקוב בחוזה או כי ישנה מניעה כלשהי לשעבד את הנכס בגלל סיבות הקשורות בנכס עצמו, מומלץ להזמין שמאי מקרקעין העובד עם בנקים עוד לפני חתימת החוזה, ובכך להבטיח וודאות בנושא שווי הנכס עבור הבנק.
משרד שמאות מקרקעין גסטפרוינד – מרקו מזמין אתכם ליצור איתנו קשר בלשונית – צרו איתנו קשר. אנחנו נשמח לסייע לכם בהערכת שמאי לדירה.
אולי יעניין אתכם גם מאמר מקצועי בנושא שמאי מקרקעין חוות דעת משפטית.