המחלוקת המרכזית שעמדה במוקד הדיון נסבה סביב מתחם 2 בתכנית, שנמצא מתחת לסף הכדאיות הכלכלית. השופטים קבעו נחרצות כי די בהתחייבות כללית של רמ"י לבחון את הנושא בשלב הרישוי, וכי אין מקום להתנות את אישור התכנית בהבטחות כלכליות מפורטות.

משמעות הפסיקה ברורה וחד-משמעית: התכנון קודם לכלכלה. בית המשפט העליון העדיף את האינטרס הציבורי של קידום התחדשות עירונית על פני הצורך בוודאות כלכלית מוקדמת. הוא קבע כי די בכך שרמ"י התחייבה לבחון בשלב הרישוי את האפשרות למתן השלמה כלכלית, בין אם בקרקע ובין אם בכסף. קביעה זו משקפת תפיסה לפיה שיקולים תכנוניים-ציבוריים גוברים על שיקולי כדאיות כלכלית בשלב אישור התכנית.

ההשלכות המעשיות של פסק הדין מרחיקות לכת: התכנית תקודם ללא צורך בתיקונים או בחינה כלכלית נוספת, אך היא מותירה את הדיירים והיזמים בחוסר ודאות משמעותי. במיוחד במתחם ,2 שם אין כיום כל ערובה מוחשית לכדאיות כלכלית עתידית. מצב זה מעורר חשש ממשי באשר ליכולת לממש את התכנית בפועל.

בית המשפט דחה במפורש את הטענה כי נדרשת "ודאות כלכלית גבוהה" בשלב התכנון. הוא קבע כי השיקול הכלכלי הוא רק אחד ממכלול השיקולים התכנוניים, וכי הבטחת הכדאיות הכלכלית יכולה להידחות לשלב הרישוי. קביעה זו מהווה שינוי משמעותי בתפיסה שרווחה עד כה, לפיה כדאיות כלכלית היא תנאי הכרחי לאישור תכניות התחדשות עירונית.

הסוגיה המורכבת ביותר שמעלה פסק הדין נוגעת להתחייבות העמומה של רמ"י להשלמה כלכלית. בית המשפט העליון הסתפק בהבטחה כללית לבחינת הנושא בעתיד. זהו שינוי מהותי בגישה, המעביר את כובד המשקל של הבחינה הכלכלית לשלב מאוחר יותר.

ההשפעה על שוק ההתחדשות העירונית צפויה להיות נרחבת. יזמים יתקשו לגייס מימון בנקאי בשלבים המוקדמים נוכח אי-הוודאות הכלכלית. הבנקים, שממילא זהירים במימון פרויקטי התחדשות עירונית, עלולים לדרוש ערבויות נוספות או להעלות את עלויות המימון. דיירים יידרשו לקבל החלטות גורליות בלי תמונה כלכלית מלאה, והרשויות יצטרכו לפתח מנגנונים חדשים לבחינת כדאיות כלכלית בשלב הרישוי.

התוצאה הפרדוקסלית עלולה להיות שבניסיון להאיץ את קידום ההתחדשות העירונית, תוביל הפסיקה דווקא להאטה בפועל. פרויקטים עלולים להיתקע בשלב הרישוי בשל קשיי מימון והעדר כדאיות כלכלית מוכחת, או להתעכב בשל הצורך לנהל משא ומתן מורכב על השלמות כלכליות בשלב מאוחר.

אנו סבורים כי פסק הדין מבטא גישה בעייתית. הניסיון המצטבר בתחום ההתחדשות העירונית מלמד כי העדר ודאות כלכלית בשלבים המוקדמים עלול להוביל לעיכובים משמעותיים ואף לכישלון הפרויקט כולו. במקרה של מתחם 2 בקריית ים, ההסתמכות על הבטחה עמומה של רמ"י להשלמה כלכלית עתידית היא בעייתית במיוחד. היה ראוי לדרוש התחייבות קונקרטית ומחייבת כבר בשלב התכנון, גם אם הבחינה המפורטת תידחה לשלב מאוחר יותר.

הלקח המעשי מפסק דין זה ברור: על יזמים ודיירים לדרוש כבר בשלב התכנון הבטחות קונקרטיות יותר להשלמה כלכלית, גם אם הבחינה המפורטת תידחה לשלב הרישוי. עליהם לפעול ליצירת מנגנונים חוזיים שיבטיחו את האינטרסים הכלכליים שלהם, למרות הגישה המקלה שאימץ בית המשפט העליון. אחרת, הם עלולים למצוא עצמם עם תכנית מאושרת אך בלתי ישימה כלכלית.

בטווח הארוך יותר, יש לקוות כי הרשויות יפתחו מנגנונים יעילים לבחינה ולהבטחת הכדאיות הכלכלית בשלב הרישוי, ויקבעו קריטריונים ברורים למתן השלמות כלכליות. ללא מנגנונים כאלה, עלולה הפסיקה להוביל דווקא להאטה בקצב ההתחדשות העירונית, בניגוד גמור לכוונת בית המשפט.