קרקע של 20 דונם לתכנון עתידי על חוף הכנרת, נמכרה ב-50 מיליון ש"ח. דרושות זכויות בנייה נרחבות בשביל להצדיק את המחיר
פורסם במדור "ניתוח עסקה, בעיתון "גלובס", ביום הראשון ה-17/10/2021
מאת אסף גסטפרוינד, שותף במשרד גסטפרוינד-מרקו ויו״ר מחוז חיפה והצפון של לשכת שמאי המקרקעין
מידע שפורסם בכלי התקשורת
לפני מספר ימים דווח בכלי התקשורת השונים על עסקה שבמסגרתה נמכרה קרקע בצפון טבריה, הכוללת 20 דונם על חוף הכנרת (לרבות רצועת חוף באורך של 165 מטר) וכן קרקע חקלאית ממערב לו, בשטח של כ- 115 דונם ביעודים שונים. על פי הפרסומים, הקרקע נמכרה על ידי יורשי היזם יאיר ובמן ונרכשה על ידי קבוצת תצפית.
העסקה טרם תוקצרה על ידי מיסוי מקרקעין ולכן לא ניתן לדעת באיזה מחיר היא בוצעה, אולם על פי הדיווחים השונים, מדובר על כ-50 מיליון ש״ח.
המאמר כפי שהוא מופיע בגלובס, אוקטובר 21
המצב התכנוני
על פי תמ״א 13– תוכנית המתאר הארצית המסדירה תכנון בחופים ובשטח הסמוך אליהם, הקרקע שנרכשה מיועדת לשימוש חקלאי-
כיום, לא קיימת תב״ע המאפשרת שימוש למגורים, למלונאות או למסחר. לפי תוכנית המתאר של טבריה אשר אושרה בשנת 2014- ג/18071, הקרקע בייעוד ״לתכנון עתידי״-
הואיל וטרם בוצע תכנון כזה, קיים ספק רב בנוגע לשימושים שיותרו, כמו גם לזכויות הבניה שתאושרנה. כמו כן, במקרה של שינוי ייעוד, צפוי לחול היטל השבחה בשיעור ניכר.
תוכניות היזמים
על פי הפרסומים, הרוכשים מעוניינים לפתוח את החוץ לרחצה ותוך כך להסב את המבנים הקיימים כיום, לצורכי הסעדה. בעתיד, בכוונתם לבחון שימושים למגורים ומלונאות ואף הקמת מתקן גריסה לפסולת גזם.
נתוני השוואה
מדובר בקרקע ייחודית וקשה להשוואה, אולם יחד עם זאת, ישנם כמה נתונים המאפשרים לקבל סדר גודל של שווי:
- ממש בסמוך, בוצעה עסקה לפני ארבעה חודשים, במסגרתה נמכר דונם וחצי, תמורת 3 מיליון ש״ח, מחיר המשקף 2,000 ש״ח למ״ר קרקע.
- לפני פחות משנה, נסגר מכרז בקרקע הנמצאת דרומית לטבריה, על קו החוף. מדובר בחלקה בשטח של כ-1.7 דונם (קטן משמעותית משטח העסקה הנוכחית), אשר נמכרה תמורת כ-5 מיליון ש״ח, מחיר המשקף כ-2,900 ש״ח למ״ר קרקע. אולם להבדיל, קרקע זו כוללת תב״ע מאושרת לתיירות לא רוויה.
- בשומה מכרעת למסחר בטבריה, נקבע כי נכון לשנת 2020, שווי מ״ר מבונה למסחר הינו כ-1,500 ש״ח.
- בשומה מכרעת למגורים בטבריה, קבע כי נכון לשנת 2018, שווי מ״ר מבונה למגורים הינו כ-1,400 ש״ח.
- בחודש נובמבר 2018, נמכרה בצפון הכנרת, חלקה בשטח של כ-19 דונם ובייעוד אכסנה, תמורת כ-10 מיליון ש״ח, מחיר המשקף 530 ש״ח למ״ר קרקע לא מפותחת בייעוד אכסנה.
סיכום
הקרבה לחוף היא אמנם אטרקטיבית, אולם יש לזכור כי כל פעילות בסביבת החוף מחייבת אישור של הוועדה הארצית לתכנון ובניה. לצורך שינוי ייעוד של הקרקע, יידרש שינוי של תוכנית מתאר ארצית ולאחר מכן- תכנון מפורט. הליך זה צפוי לארוך מספר שנים ובמידה ואכן יצלח- צפוי חיוב נכבד של היטל השבחה.
כיום כל תוכנית חופית שהיא, גם במרחק ניכר מקו המים – זוכה להתנגדויות "אוטומטיות" ולהליכים מייגעים במוסדות התכנון. בנוסף, מדיניות אישורי הבנייה בסמוך לחופי רחצה הוקשחה מאוד בשנים האחרונות, ובדרך כלל נלווה לה הד תקשורתי שלילי. אף במובן זה, היזמים נוטלים על עצמם סיכון בלתי מבוטל.
באם נצא מנקודת הנחה כי העסקה הנוכחית משקפת סכום של כ-2,000 ש״ח למ״ר קרקע ומחיר של כ-87,000 ש״ח לדונם חקלאי (השטח המערבי), ובשים לב לנתוני ההשוואה, אשר מצביעים על שווי של כ-1,500 ש״ח למ״ר מבונה (מ״ר זכויות בניה) ובייעוד מסחר ומגורים- נראה כי אלא אם כן יאושר פרויקט שאפתני ביותר ועתיר זכויות בניה, אזי המחיר ששולם עבור הקרקע הינו גבוה במיוחד, וזאת לפני שהתייחסנו לעלויות הגבוהות שצפויות לחול בגין תכנון והיטל השבחה.
בהצלחה ליזמים.