בשנים האחרונות הולכת וגוברת התופעה בה מוצעות לציבור הרחב קרקעות חקלאיות לרכישה, תוך יצירת מצג שבטווח הקרוב, הן תופשרנה וניתן יהיה לבנות עליהן מבנים למגורים, מסחר וכדומה.
תקן 22 נערך מתוך צורך זה, כדי לאפשר לרוכשים הפוטנציאליים גילוי נאות בדבר המצב התכנוני והמשפטי של הקרקע המוצעת להם. כיום, גורם המשווק קרקע חקלאית למכירה על בסיס ציפייה כי היא תופשר לבניה בעתיד, חייב להציג שומת מקרקעין הערוכה לפי תקן 22.
מחירי הדיור העולים וגואים, אשר גורמים לכך שידם של אזרחים רבים אינה משגת רכישת דירת מגורים, מהווים קרקע פורייה לגורמים (בחלק מהמקרים- חסרי ניסיון לחלוטין בתחום) אשר משווקים קרקע חקלאית למכירה תוך יצירת מצגים לפיהם בקרוב מאוד ניתן יהיה לבנות עליהן בתי חלומות. מסעות פרסום אלו מלווים לעיתים במצגות מרשימות, בחלוקת מגרשים ברורה אשר יוצרת אשליה לפיה "פה אבנה את ביתי", ובנקיבת לוח זמנים בלתי אפשרי ולא מציאותי.
לעיתים, הקרקע משווקת לציבור במחיר גבוה בהרבה מהשווי המתייחס למצב התכנוני המאושר והקיים. במקרים רבים, המשווקים אינם נותנים בידי הציבור את המידע המלא והנדרש לצורך קבלת החלטה מושכלת לגבי רכישת הקרקע, ולרוכש אין את הכלים להעריך את הסבירות ואת הסיכויים להפיכת הקרקע לזמינה לבניה בעתיד הנראה לעין. בנוסף, אין ביכולתו של הרוכש הפוטנציאלי להעריך את משך הזמן שהליך כזה עשוי לקחת ואת העלויות הכרוכות בהפשרת הקרקע.
הערכת שווי קרקעות שאינן מאושרות לבניה לפי תקן 22
תקן 22, העוסק בהערכת שוויין של קרקעות שאינן מאושרות לבניה, אושר בשנת 2014, והוא חלק מתקינה מקצועית הנכתבת על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ומשמשת את שמאי המקרקעין בעבודתם. תקן 22 קובע עקרונות לביצוע בדיקה שמאית של קרקע שאינה מאושרת לבניה, המשווקת לציבור מתוך צפייה ומצב שתאושר בה בניה בעתיד והוא בעל חשיבות ציבורית גבוהה במיוחד. שומת מקרקעין הערוכה לפי תקן 22, מעניקה לרוכשים הפוטנציאליים כלי אמיתי, אובייקטיבי ומקצועי, לצורך קבלת החלטה שקולה, נכונה, נבונה ואחראית.
הציעו לכם קרקע חקלאית פרטית למכירה ש"או-טו-טו מופשרת לבניה"? קיבלתם למייל פרסום מפתה על פיצול נחלה חקלאית בעלת תנאים מצוינים להשקעה "ממש צמודה לשטח בנוי"? יש סיכוי גבוה שהתמונה שהוצגה לכם, היא אופטימית מידי, בלשון המעטה.
האם הנכס ישאר רק על הנייר, או שמא יש דברים בגו?
תקן 22 שמאי מקרקעין
אך ורק בדיקה של הקרקע על ידי שמאי מקרקעין, תוכל לתת לכם את התמונה האמיתית, המציאותית והריאלית בדבר מצבה של הקרקע, הליכי התכנון הרלוונטיים, המגבלות החלות עליה ושוויה האמיתי.
שומת מקרקעין שנערכת על פי תקן 22, כוללת הערכה של הקרקע בשני מצבים:
- ערכה של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התוכניות המאושרות בלבד, בהנחה וההפשרה המובטחת לא תצא לפועל. במצב זה, בוחן שמאי המקרקעין את שווי הקרקע בהתאם לייעוד הקרקע המאושר בלבד, ללא הבאה בחשבון של שינוי ייעוד עתידי או שינויים כלשהם בתוכניות המתאר המאושרות החלות על הקרקע.
- ערכה של הקרקע תוך הנחה כי תאושר בעתיד תוכנית אשר תאפשר מימוש בניה על הקרקע. בנוסף, בוחן שמאי המקרקעין את הפרוגרמה המוצגת על ידי הגורם המשווק, את הסבירות לאישורה ואת ההליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה (מול גורמי התכנון והבנה, רשות מקרקעי ישראל ועוד). כמו כן, מעריך השמאי את פרק הזמן הרלוונטי שנותר על לאישור התוכנית ואת תשלומי המיסים שיידרש הרוכש לשלם לאורך הדרך, ועד לאישור התוכנית. במקרה והקרקע מיועדת לשטח פתוח, יפרט שמאי מקרקעין בשומה גם את בסיס המידע אשר עליו מבוססת ההנחה כי ייעוד הקרקע ישונה לשטח המיועד לבינוי, ואת הפרוגרמה שהוצגה בפניו בהקשר זה, לרבות שם המתכנן או היזם אשר הכין את הפרוגרמה. שמאי מקרקעין, אשר עורך שומה לפי תקן 22, יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע המופשרת, אולם אם לדעתו אין סיכוי ממש כי התוכנית המוצגת תצא לפועל, הוא יקבע אך ורק את שוויה הנוכחי של הקרקע.
בדרך זו, לרוכש הפוטנציאלי, יהיו כלים יעילים ונכונים כדי לבחון את העסקה המוצעת לו, את הסיכויים והסיכונים שבדרך והוא יוכל לקבל החלטה מושכלת ונבונה.
הציעו לכם עסקה הכוללת קרקע חקלאית? אתם משוכנעים שזו עסקת חייכם? רוצים לדעת אך מפשירים קרקע חקלאית, מה מותר לבנות על קרקע חקלאית, ואם בכלל ניתן לעשות זאת? משרד שמאות מקרקעין גסטפרוינד – מרקו בעל ניסיון רב בהכנת שומות מקרקעין לפי תקן 22. במהלך השנים ליווינו רוכשים רבים ואנו מודעים לקונפליקטים אשר מהווים חלק בלתי נפרד מקבלת ההחלטה בדבר רכישת קרקע חקלאית. פנו אלינו באמצעות הופס המופיע מטה ונשמח לסייע, להדריך ולתת כיוון נכון.