אתם מנסים לקדם פרויקט "פינוי-בינוי" ולא מצליחים? רוב הסיכויים שהאינטרסים בין הגורמים הרלוונטיים בפרויקט- אינם מאוזנים, גם אם קיימת היתכנות כלכלית לביצועו.
משרד שמאות מקרקעין גסטפרוינד & מרקו מתמחה בהכנת שומות לפי תקן 21 ובשורות הבאות יפרט את הנקודות החשובות עליהן צריך לתת את הדעת לפני שיוצאים לדרך.
תקן 21 פינוי בינוי – החדשות עירונית
תקן 21, העוסק בפינוי-בינוי, אשר אושר בשנת 2012, הינו חלק מתקינה מקצועית הנכתבת על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ומשמשת שמאי מקרקעין בעבודתם. תקן 21 פינוי בינוי קובע עקרונות לביצוע בדיקה שמאית של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי ומטרתו לוודא כי האינטרסים בין הגורמים השונים בפרויקט- מאוזנים וכי מתקיים "שיווי משקל כלכלי-תכנוני".
בפרויקטים של התחדשות עירונית ובעיקר בפרויקטים מסוג "פינוי-בינוי", קיימים ניגודי אינטרסים מובנים וחיכוכים ומשמעותיים בין השחקנים העיקריים: היזם, בעלי הדירות, ומוסדות התכנון:
- היזם- מעוניין למקסם את רווחיו ככל היותר, לעיתים תוך התעלמות מן המציאות שתיוותר בשטח שנים רבות לאחר מכן. היזם מעוניין בדרך כלל באישור תוכנית עם זכויות בניה רבות ככל הניתן, כדי שיוכל לבנות כמה שיותר דירות ובכך להגדיל את הכנסותיו.
אז עוד כמה דירות אנחנו יכולים להכניס כאן???
- בעלי הדירות- מעוניינים לקבל את התמורה הגדולה ביותר מהיזם: דירה גדולה יותר, גינה גדולה יותר, גימור בסטנדרט גבוה יותר וכו'. ככל שהתמורה שיקבלו הדיירים תהיה גבוהה יותר, כך העלויות של היזם תהינה גבוהות יותר.
- מוסדות התכנון- מעוניינים לתכנון הטוב ביותר (בעיניהם) מבחינה עירונית, תוך התחשבות בזכויות הבניה, באופי האזור, בצפיפות המתאימה לאזור ותוך שאיפה להרמוניה אורבנית. יש לזכור כי ברוב המקרים, פרויקטים מסוג פינוי-בינוי, מבוצעים באזורים בעיר שבהם גם כך ישנה צפיפות ותשתיות ישנות, כך שיש לתת את תשומת הלב המלאה לתוספת העתידית של עשרות ומאות יחידות דיור.
מטרתו של תקן 21
אנו יודעים ומבינים כי ללא איזון כלכלי ותכנוני, צד כלשהו ירגיש מקופח והפרויקט לא יצא לדרך. מטרתו של תקן 21 פינוי בינוי היא לאזן, עד כמה שניתן, בין ניגודי אינטרסים אלו, בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג "פינוי-בינוי". הגורם אשר יודע לאזן באופן הטוב והנכון ביותר בין ניגודי העניינים, הינו שמאי מקרקעין. שומת מקרקעין אשר כתובה לפי תקן 21, מביאה לאיזון אינטרסים בין מוסדות התכנון, בעלי הדירות והיזם. תקן 21 כולל, בין היתר:
- בדיקת כדאיות כלכלית לתוכנית המוצעת– מטרתה היא בחינה האם כמות יחידות הדיור בתוכנית המוצעת על ידי היזם, מספיקה כדי לייצר עבור היזם תמריץ ראוי לביצוע הפרויקט, כלומר- האם לפרויקט יש היתכנות כלכלית. בין יתר הגורמים אותם מביא שמאי המקרקעין בחשבון: דירה חדשה, חדר נוסף וממ"ד, שטח המרפסת, חניה, תשלום שכ"ד עבור תקופת הבניה, עלויות העברת הדירות, מיסוי (מס שבח, היטל השבחה, מע"מ), עלויות ייעוץ משפטי ועוד. בנוסף, בוחן שמאי מקרקעין את הרווח היזמי הצפוי על פי התוכנית המוצעת. במקרה בו מסקנת שמאי המקרקעין היא כי התוכנית המוצעת אינה כלכלית, הוא יקבע באילו תנאים היא כן תהיה כלכלית, כך שלמעשה, מטרתו העיקרית של שמאי מקרקעין בבדיקה הכלכלית, היא למצוא את מספר יחידות הדיור, אשר הקמתן תניב ליזם רווח יזמי של כ- 25%-30% מסה"כ העלויות הצפויות בפרויקט.
- בדיקת התמורה לבעלי הדירות– בחלק זה, בוחן שמאי המקרקעין את דירות התמורה שיקבלו הדיירים מאת היזם. השמאי בודק האם התמורה המוצעת לדיירים סבירה והאם "חלוקת העושר" בין בעלי הדירות ליזם, סבירה. במקרים בהם היזם מקבל רווח יזמי מעל לנורמה, השמאי ימליץ בדר"כ להגדיל את היקף התמורה לדיירים, ולהיפך. באופן עקרוני, שמאי מקרקעין יקבע מפתח תמורה אחיד לבעלי הדירות האופייניות, תוך התחשבות בהבדלים בין שטחי הדירות הקיימות
- התייחסות לדייר סרבן– במסגרת חלק זה, מתייחס שמאי המקרקעין למצב שבו בעל דירה ספציפי מסרב לתת הסכמתו לפרויקט, בנימוק שדירתו שווה יותר מיתר הדירות במתחם. שמאי מקרקעין בודק את הדירה הספציפית וקובע את שוויה תוך התייחסות לתמורה שהוצאה לדייר הסרבן- האם היא אכן נמוכה מן הנדרש או משקפת את התמורה הראויה. שמאי המקרקעין יקבע האם הדייר הסרבן אכן קופח (ואז- סירובו מוצדק), או שהוצעה לו תמורה ראויה (ואז- סירובו אינו מוצדק). בין יתר הגורמים בהם מתחשב שמאי המקרקעין במסגרת התייחסות לדייר סרבן: שטח הדירה והצמדות, קומת הדירה ומיקומה, רמת הגימור שלה ופוטנציאל השבחה.
תקן 21 שמאי מקרקעין
אתם מעוניינים לקדם פרויקט מסוג פינוי-בינוי בנכס שבבעלותכם? קיבלתם הצעה מיזם/ים ואתם מעוניינים לבדוק האם היא משתלמת וראויה? פנו אלינו ונשמח לסייע, להדריך ולתת כיוון נכון.
למשרדנו ניסיון רב בהכנת שומות מקרקעין לפי תקן 21. במהלך השנים ליווינו פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, הן מצד היזם והן מצד הדיירים ואנו מודעים לקונפליקטים עימם מתמודד כל צד, בפרויקטים מורכבים מסוג זה.
זכרו כי פרויקט מוצלח עתיד להניב רווח רבת הן ליזם והן לדיירים. כדאי לעשות כל שביכולתכם על מנת לקדם בצורה זהירה ומחושבת פרויקט בסדר גודל שכזה. פינוי בינוי בסיוע שמאי מקרקעין עתיד לחסוך עלויות כבדות ומיותרות בהמשך הדרך. צרו קשר בטופס המופיע מטה.